亞太投資增加 英國倫敦商業地產市場顯韌性

在去年脫歐公投之後，多家英國地產投資基金暫停投資者贖回的事件曾經一度引發投資者和監管部門對英國商業地產市場的擔憂。當時甚至有聲音認為商業地產市場遭受的衝擊有可能引發新一輪金融危機。但是，最新數據顯示，英國商業地產市場的核心――倫敦市場在脫歐之後展現了強大的韌性。

金融界報導，英國著名房地產顧問第一太平洋戴維斯公司公佈數據顯示，2016 年倫敦商業地產市場交易額總計 159 億英鎊，雖然較 2015 年的歷史峰值下降了 17%，但是比過去 20 年平均水平高出 45%。

回顧 2016 年商業地產市場發展，第一太平洋戴維斯公司英國和歐洲首席執行官馬克萊德利表示，在脫歐公投之前，英國商業地產展現出了前所未有的強勢，雖然市場交易量有所下降，但這是因為市場流動性缺乏而非投資者意願下滑。在公投結果公佈之後，商業地產市場經歷了短暫的停滯期，並由市場重新定價。在此之後，商業地產市場再次恢復了活力。

分析認為，當前投資者仍然將商業地產作為安全性較高的資產類別。2016 年倫敦商業地產投資回報率為 4.4%，預計 2017 年至 2019 年的年均回報率將在 5.2% 左右。這一高水平的投資回報率使得投資者將倫敦商業地產視為長期資產保值的重要手段。

數據顯示，在去年 6 月份脫歐公投結果公佈之後，機構投資者對於倫敦商業地產的態度確實發生了巨大轉變。出於對未來國際企業在英人員安排不確定性的擔憂，機構投資者在倫敦市場的活躍度有所下降。不過，海外投資者的大規模進入彌補了上述缺口。

受脫歐公投後英鎊大規模貶值影響，海外投資者在倫敦商業地產交易的比重大幅上升。其中，亞太區投資者在去年倫敦商業地產市場投資規模達到了歷史最高紀錄的 47 億英鎊，佔總體交易規模的近三分之一。脫歐公投後倫敦金融城商業地產交易總額中，亞太區客戶投資佔比更是高達驚人的 85%。

今年一季度數據顯示，倫敦金融城商業地產市場企穩態勢明顯。數據顯示，一季度完成 33 筆交易，交易總額高達 26 億英鎊，為 2007 年以來最優一季度表現。其中，3 月份完成交易 13 宗，交易規模為 196 億英鎊。在一季度總體交易中，亞洲投資者仍佔據主要地位，交易金額佔總體規模的 64%；英國本土和歐洲投資者佔比均為 13%，美國和中東投資者佔比均為 5%。

在當前英歐談判箭在弦上之際，未來倫敦商業地產市場何去何從成為各方關注焦點。第一太平洋戴維斯公司認為，英歐雙方當前已經基本明確了各自強硬立場，但未來談判結果仍然有巨大的不確定性，不能過分誇大倫敦流失就業崗位的可能性。與此同時，市場供給正在形成新的平衡。雖然 2016 年和 2017 年的商業地產空租率總體將呈現平緩上升趨勢，但是當前商業地產開發數量正在下滑。這限制了未來供給擴張速度，並對商業地產租金形成支撐。

值得關注的是，即使在脫歐衝擊之下，倫敦作為全球商業地產投資主要目的地的地位仍然難以撼動。英國房地產投資平台佈瑞克維斯特公司近期對 3000 家全球房地產投資者調查顯示，倫敦仍是全球投資者的首選。數據顯示，其中 30% 的投資者傾向於將英國視為未來投資首選。同時，將德國、美國和法國列為首選的投資者比例分別為 25%、18% 和 18%。