【蔡志雄專欄】善用實價登錄網 買房不受騙

買房子最重要的是價格，而講到價格，談判的過程可說是猶如諜對諜般的精彩刺激。過去還沒有實價登錄的時候，可以從不動產謄本上設定的抵押權金額去推估前手屋主的買進價格。

例設抵押權設定金額是 1,200 萬元，因為銀行設定時會加計二成利息的額度，所以把抵押權設定金額 1,200 萬 / 1.2 等於 1,000 萬才是貸款金額，而通常貸款不是全額，如果貸八成的話，要將貸款金額 1,000 萬 / 0.8 等於 1,250 萬就是房價，但如果房貸只有七成， 那就要將貸款金額 1,000 萬 / 0.7 等於 1,429 萬，得出來的房價不一樣。所以，如果無法確定前手屋主貸款成數，推估的房價就會有不小的落差。

101 年 8 月 1 日實價登錄上路之後，除了用以上方式推估房價作為談判的參考之外，如果前手當初買進的時間是在 101 年 8 月 1 日之後，只要不是價格偏離遭剔除的物件，原則上統統可以在內政部不動產交易實價查詢服務網查到成交的價格，甚至少數 101 年 8 月 1 日之前交易的物件也可以查到實際成交的金額，不用再麻煩除以 1.2 再除以 0.8 或 0.7，還要四捨五入，實價登錄網上就有明確的成交金額。

因為實價登錄是採區段化的方式公布，例如不會寫四川路 3 號，而是寫四川路 1~30 號，通常門牌會將單號，雙號分成兩邊，1~30 號總共有 15 棟房子，怎麼確定是哪一棟？這時候可以從屋齡、樓高來確認，如果屋齡跟樓高都相符的話，應該就是同一棟。

實價登錄除了可以確認前手的交易金額之外，還會公布其他更關鍵的資訊。有一次一位朋友拿了一個物件的謄本詢問我意見，說是別人介紹的，價值五百多萬，但是屋主缺錢所以只賣三百多萬，我照著謄本上路名、前手買賣原因發生日期輸入，確認屋齡、樓高查到前手交易的資料，本來買進價格就只有三百多萬，點進去交易明細一看不得了，其中備註資料欄明確記載，「瑕疵物件之交易，有非自然生故之情事」。

「有非自然生故之情事」，那不就是凶宅嗎？沒錯啊，就是凶宅。當然，買不買凶宅是個人選擇，但要買之前起碼要先知道有特殊狀況，如果在不知情的狀況下還真的以為前手是缺錢才跳樓大拍賣，那可就受騙上當了，更何況資料在實價登錄網上就查得到，還是要仔細查一查，免得當了「盤子」。

所以啊，既然有實價登錄網，找到心儀的物件以後，記得上網查詢一下前手的買進價格，假如沒有，再用除以 1.2 再除以 0.8 或 0.7 的方式來推估前手的買進價格當參考。也許在查詢實價登錄網的過程當中，還可以從交易明細當中看到爆炸性的資料，不見得都不能買，也可以拿特殊狀況來做為殺價的籌碼，這樣才能知己知彼，百戰百勝啊！