北上廣相信眼淚？房價雖漲、租金卻跌

2016年內地房地產經歷了房價飛漲的繁榮景象，但大城市租金卻與房價背離，開始下跌。這對於身在北上廣深打拼，買不起房只能租房的的人們可能是個好消息，可房價上漲無法傳導至租金卻可能存在陷阱。

華泰證券謝皓宇發表研究報告《繁榮之下，租金陷阱》，指出，雖然樓市調控以來，70大城市房價數據顯示房價正在降溫，但一線城市新房受到管制，促使二手房價格大漲，不少三線城市還在春節后出現單月價格漲幅達到30%的情況。可是值得注意的是，當前內地正經歷2016年3月以來，歷史首次租金與房價背離，持續期長達1年，這可能因為企業無法向員工提供足夠高的收入讓其承擔更高的租金，反映經濟發展階段和房價脫軌，說明投資性需求是貨幣寬鬆主導資產價格上漲；另外，還可能因為大城市凈流入人口減少，租客的賣方市場時代結束，那麼強行減少一線城市土地供給並不符合當前實際，強行擠出人口後，並沒有提升生產效率。

事實上，去年10月樓市調控以來，一線城市租金明顯下降，主要因業主由售轉租，增加房源，北京11月月租金達到去年最低。從宏觀環境而言，北上廣深近年凈流入人口逐年遞減，減少了租房需求，其中上海遞減速度最快，2015年北京錄得15萬外來人口凈流出，外來人口僅增加0.5%，首次低於常住人口增速。除此之外，至2016年，來到一線城市生活工作的80後、90後年齡已達適婚年齡，開始購房，租房人口再度流失。此外，隨著交通的完善，城市周邊的郊區租房獲得租客歡迎，促使市內租金下跌。

租金下滑的背後是房地產市場供應與需求的的博弈，租金與房價的平衡還取決於此。

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