川普廢除醫保之下最免疫的養老院房地產信託

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由於加息和川普醫保改革的風險，OHI股價受抑制。然而，風險的另一面意味着有吸引力的機會。OHI的估值非常吸引人，高紅利十分有保障，是一個分散化、長期、高收入的投資組合中非常有價值的投資壓艙石。

1、基本介紹

OmegaHealthcareInvestors,Inc.(OHI)是一家獨立管理的房地產投資信託（REIT），成立於1992年，總部位於美國馬里蘭州。它主要投資美國各種類型的盈利性，長期性的專業醫療服務機構（SNF）以此來構建投資組合。截至2016九月份，它的組合包括超過1000家醫療機構，覆蓋大半個美國，42個州，多達81個第三方營運者。

下圖是OHI分散且廣闊的地產分布情況：

2、基本面分析

OHI最近宣布它在本季度的現金分紅達到了一個1.6%的增長，目前公司每股分紅由原來的61美分為62美分。基於上漲的利率，年分紅達到了每股2.48美元，年收益達到7.64%.鑒於其分紅收益超過行業平均的4.39%，該股票非常吸引REIT投資者的注意。

OHI有穩固的基本面去支撐它的分紅增長，它的ROE高達14.28%，明顯高於行業平均水平的13.01%。該公司的流動現金流增長率為31.66%，同樣也遠高於行業平均值的14.82％。不僅如此，OHI的流動性也很好，擁有2.47的流動率.這種強勁的財務數據足以維持它對投資者的分紅。

3、投資理由

總體來說，我們對OHI充滿信心，OHI將繼續成為SNFREIT的黃金標準。最近一季度的結果表現了兩位數的AFFO增長，而且由於利率上漲導致的REIT修正，使得OHI進一步被低估。

雖然政策風險是關鍵，OHI的租戶的收入52%來自Medicaid(「窮人醫保」),38%來自Medicare（「老人醫保」），私人自付只占10%。但我們認為川普醫保還是針對藥價，對老人和窮人的醫保削減預算是非常不受歡迎的政策。同時,隨著美國人口步入老齡化,如下圖所示,老人養老院仍然是高增長的區域。

同時我們認為長期利率（7年以上，比如10年國債利率）上行速度不會像市場預期那麼快。16年7月以來10年期國債已經上浮近100基點。我們認為分紅股調整有點過了。因此我們希望分散投資之後，小部分持倉，比如OHI紅利能因為股價修復降到6%的水平（分紅不變，等於股價漲約30%），大部分股價保持穩定，而絕少部分因為基本面惡化受到損失止損。OHI目前8%的股息和它因為老齡化的潛在的營收增長不太相符，我們對OHI比較看好。隨後對高紅利組合的所有持倉也會擇機公布我們的一個打分機制和結果。

美國10年期債券利率5年圖

4、主要風險

然而，OHI近期到目前為止表現欠佳，主要因為三大風險的存在：宏觀經濟的逆風使得REITs撤回，美國大選之後可負擔法案（ACA）不確定性的增強以及市場對醫護機構的過分樂觀的態度。

1）宏觀逆風

具體來說，房地產證券（以及高分紅股票）由於對未來增長的展望持續增進，尤其是在大選之後，已經迅速售完了。從增長角度來看，投資者們已經從低波動率股票比如RIEITs轉向更有增長空間的投資比如金融股和工業股。這種轉變使得REITs，比如OHI，表現低於市場其他的板塊。另外一個REITs迅速售完的宏觀經濟原因是因為REITs一般來說用了相當多的負債為經營提供資金而且持續上漲的利率會使得REITs的業務更加昂貴。

2）可負擔醫療法案（ACA）的不確定性

另一個表現欠佳的原因是對ACA未來的不確定性。政府授權的擴張在繼續對股票產生着更多的影響，同時在美國大選之後更產生了新的不確定性：由共和黨掌權的國會，議會和總統似乎已經決定了要廢除該ACA法案。因此諸多的不確定性給REITs帶來了很大的影響與風險。例如對醫療改革來說，已經頒發了大量的規則與管制，而且我們還預計會有更多的限制與額外的規則在新的醫療改革法案中出現，會嚴重的影響REITs的營運者的財務與營運狀況。

3）過於樂觀的投資者

最後一個原因是由於投資者過度樂觀的態度，而該樂觀的來源在於短期的高利率，最近已經超過了12%。這種高水平的短期利率表現出投資者對ACA不確定性的以及由於高紅利股票（比如REITs造成的板塊輪換的厭惡。另外，許多投資者一般是看中REITs的穩定性來投資的，然而OHI對於其他REIT來說更加有風險，因為OHI面臨着專業護理機構更高程度的管制不確定性。目前的高紅利收益是另一個過於樂觀的跡象。然而具體來說，我們認為目前的這着高紅利收益表明了股票被低估，OHI的管理層有信心他們會持續支付下去。