熊志坤：調控不是把房地產市場打下去

9天，21城。這一輪涉及北上廣深一線及部分熱點二三線城市的調控名單，掀起了新一輪調控颶風。政策將對市場各方產生哪些影響？以往越調越漲的樓市怪圈能否走出？

和訊房產近期將陸續邀請業內專家、行業機構、項目操盤者共話調控風暴下的樓市走勢。本期，和訊房產對話第一太平戴維斯華北區研究及顧問部董事熊志坤。

熊志坤表示，就北京（樓盤）市場而言，除投資需求外，調控政策將令剛需和改善型購房需求短期內受到明顯抑制，預計第四季度成交量將有明顯回落，成交價格上漲幅度或將有所放緩。

「新政將影響市場整體開發商的信心，加上2016年以來宅地供應有限導致純新盤供應有所放緩，在此情況下未來一段時間一手住宅供應量有可能繼續回落。」熊志坤說。

此外，在熊志坤看來，一個值得關注的問題是，住宅市場限購後，商鋪和寫字樓市場會迎來機遇。

和訊房產：您如何判斷9·30調控新政對明年北京市場的影響？包括對房企心態的影響會是怎樣的？

熊志坤：政策對需求的抑制是非常明顯的，但政策也提到要加大土地供應，特別是住宅用地供應，預計，明年房價繼續保持快速增長的動力不足，銷售量也可能下降。對開發商多少會產生一些影響，比如企業拿地會受一定影響。如果，房企手上有房子，捂盤惜售的可能性不是很大。另外，房企采取價格優惠促進銷售也是有可能的。

和訊房產：土地市場會不會出現明顯降溫？

熊志坤：土地市場熱度降溫是完全可能的。因為調控政策本身就是控制房價過快上漲，土地占房價很高的一塊成本。比如現在有城市推出「控地價限房價」政策，就是想避免再出現地王項目。房企將很難通過純粹拼地價拿到地，因此，需要通過調整策略,在確保利潤的基礎上，獲得土地。

和訊房產：您是否認為隨着調控的深入，未來將迎來一輪房價下行？

熊志坤：從過去10年的調控趨勢看，政策出台後，沒有對房價有明顯的下降影響。從政府的角度說，調控是穩定市場，控制房地產過熱，這是政策很重要的目標。如果現有政策能達到目的和見效，政策也不會出台更加嚴厲的政策，政策出台的目的是控制房價過快上漲，並不是把房地產市場打下去。

未來的市場走向，整體市場可能增長放緩，特別是一些政策性用房的供應會拉低房價。但也會存在有些樓盤價格會上升，特別是自住型或者剛需性的產品，受政策影響小且更受購房者青睞。

和訊房產：北京市場收緊，會對環京周邊產生怎樣的影響？

熊志坤：廊坊今年4月份曾出台限購政策，但對市場影響不是很大。北京此番政策進一步收緊後，會有些需求外溢到環京周邊。但是這取決於這些周邊城市短期內房價會不會上漲太快。如果上漲太快的話，這些地區也有可能跟進出台嚴厲的調控政策。

和訊房產：調控將形成新的市場環境，會不會帶來新的市場機會？

熊志坤：之前的熱點城市出台政策之後，導致房企在一些熱點城市很難拿到地。但是一部分有潛在需求的城市會被挖掘出來，比如，沒限購的三四線城市或熱點城市周邊城市，如果沒有出台調控政策，市場又比較好，這樣的城市價值就會被挖掘出來，甚至導致這些城市的地價房價出現上漲。

和訊房產：從個人投資者的角度看，住宅市場調控了，寫字樓、商鋪是不是會受到更多青睞？

熊志坤：住宅市場調控政策的出台，可能會使得一部分資產保值增值的投資需求轉向寫字樓、商鋪。因為寫字樓和商鋪，不限購，收益還不錯（租金收益差不多能達到住宅的兩倍）。