去庫存化速度放緩 地產補庫存“失”大於“得”

由於銷售率的下降，地產庫存去化速度放緩的趨勢進一步加強，加之增值稅的嚴格執行，未來地產補庫存的動機不大，地產補庫存“失”大於“得”。

中國證券報5月31日刊登中證證券研究中心張泰欣的文章稱，從五月份主要城市地產庫存去化周期看，由于銷售率的下降，去化速度放緩的趨勢進一步加強。由于調控基調并未出現明顯改變，加之增值稅的嚴格執行，未來地產補庫存的動機不大，地產投資三季度回落的概率較大。

需求引發去庫存放緩

截至上周末，北京、上海、廣州、深圳、杭州等重點城市的庫存去化速度分別為27周、9周、16周、67周和25周，其中杭州和深圳庫存去化速度明顯放緩。近三周來，一線城市的簽約面積普遍低迷。以京滬深穗四城市為例，5月份以來，周成交跌破百萬平米大關，平均為77萬平米，比4月份的平均水平萎縮了37%。

不過，同去年初比，目前一線城市可售面積萎縮量超過35%。我們認為，可售面積的減少除了與需求萎靡引發的供給不足有關，更重要的是在去年銷售火爆的情況下，開發商大幅度去庫存后，補庫存的行為還未有效跟進。在嚴控政策的基調下，開發商似乎并不急于填補庫存。從新盤推出的情況看，北京5月份為17個，與4月份比減少了近50%，雖然其他城市推盤量不一，但推盤面積的總量已基本處于下行通道。從龍頭地產商拿地的情況看，當月數目也出現了較為明顯的回調，已顯示出開發商對未來樓市的謹慎態度愈加強烈，以萬科為例，4月份其新增土地項目個數為2個，比3月份的6個和2月份的11個有了很大的回調。

綜合這些因素看，同08年補庫存的情形不同，需求是目前決定庫存的關鍵變量。在政策悲觀預期不改、調控從嚴繼續的背景下，需求很難有大的起色，我們維持今年二季度至三季度銷售平均增速25%的判斷，在需求低位盤整的狀態下，前期開工的項目可能會被動形成庫存，從而有可能形成市場的持續膠著。

補庫存“失”大于“得”

補庫存的行為可以逆周期而動，從而有可能為公司貢獻遠期的業績。09年一些重點城市在去庫存化的前期，也經歷了一小段短期的補庫存階段。但從目前的情況看，開發商如果逆市而動，可能的損失要更多。近日，國稅總局下發的《關于土地增值稅清算問題的通知》進一步明確了計算和扣除加計等問題，我們認為，對增值稅征收力度的加強將從根本上打擊開發商捂盤囤地的行為，今年房地產市場不會有補庫存的情況。就目前而看，由于房價整體并未出現下行的態勢，在高房價下如果持續捂盤，坐待價漲，則會對公司財務能力在邊際上形成削弱。舉例而言，10萬平米的土地，每平米單價1,000元，按1億元成交，若在目前每平米價格漲到2,000元，土地重估價值為2億元，假設期間繳稅、建安費用等為3,000萬元，扣除項目為1.3億元，增值項目收益為7,000萬元，應采取的稅率為40%；而如果一個項目增值稅率接近50%，增值收益越多，被征收的部分也越多，開發商得不到更多收益，因而會加速銷售，提高供給。

對于土地儲備和開發面積較多的公司而言，如果不能及時銷售和施工，則未來將承擔較多的稅賦，并不能從地價房價上漲中得到更多的收益。我們認為，未來地產商會加速消化前期的庫存，放緩施工速度，謹慎新開工面積，如果政策基調不會改變，在僵持了兩個月左右后，開發商主動降價的過程會來得更快，通過以價換量來提前消化庫存，獲得穩定業績將可能是更多地產商的選擇。

(王彥彥 編輯)

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