新移民潮涌京滬深,大城市美夢VS高房價夢魘

即將走出大學校園的車新揚最近在家人的資助下，購買了一套位于北京昌平區天通苑的二手房。“租房住還是不太方便，房子遲早要買，現在房價也有所調整了，所以就下決心買下了。”老家是江蘇常州的車新揚，今后將在中關村一家IT公司工作，月收入的三分之二將支付房貸月供。

　每年，作為城市的新移民，大學畢業生的住房需求十分龐大。除了大學畢業生外，公司白領、事業較成功的自由擇業者等紛紛進入北京、上海等大城市，流動人口在現居住地“穩定居住”的持續時間逐年加長，“移民”傾向漸趨明顯，其中，相當一部分已成為當地“居民”。

　隨著城市化進程的加速推進，這些移民的住房問題正變得日益突出。一方面，他們給特大城市注入了源源不斷的新鮮血液，推動了房地產市場的繁榮；另一方面，由于我國區域發展的不平衡，龐大的移民群體集中涌向少數城市，給這些城市的住房供應造成了巨大的壓力。

　城市化誘惑

　“如果有能力留在大城市，當然不會考慮回老家發展。大城市意味著更廣闊的事業空間。”車新揚表示。顯然，越來越多的大學畢業生、外地打工者選擇留在大城市，目的是享受更優厚的工作機會和生活待遇。

　一份最新的社會調查報告顯示，當前流動人口的利益訴求正在發生變化，部分就業和收入穩固的群體，移民化傾向明顯，出現“流動人口不流動現象”。相當部分的流動人口開始追求融入當地，長期生活在一個城市，并開始購房安家。上海市近些年流動人口中，大約有10%左右的人口會在城市逐步沉淀下來，穩定居住在城市中。另外，農民工居住形態的穩定性也在不斷提高。據浙江省的統計數據顯示，農民工中居住出租房屋的比例逐年增加，并且已經占到農民工總數的86.37%。

　社會學者指出，大城市優質的社會公共資源對流動人口形成了強大的吸引力，一些流動人員到大城市后就不愿離開，融入大城市的愿望強烈。這使得大城市人口流動形成盆地聚集效應。

　專家分析，大城市在經濟、文化、醫療、教育、公共設施等各種社會資源方面具有明顯優勢，對流動人口的吸引力不言而喻。目前，我國城市的城郊差異，不僅表現在公共設施和商業方面，人們住在城區，意味著可以享受更好的就業機會、更多的收入、更先進的醫療以及更優越的社會保障和子女教育條件。

　高房價夢魘

　進入大城市是美夢，但源源不斷的新增人口，在一定程度上造成了大城市房價過快上漲的壓力，反過來又成為低收入者移民的夢魘。而未來幾年，一線城市的人口仍將維持加速上升態勢，中國社科院一位專家指出。

　以北京為例，近幾年，北京市外來人口迅速增加。據估算，目前，北京外來人口已由過去的500多萬人迅速突破1000萬人，加上本地人口，總人口超過2000萬人，已大大突破了北京市政府提出的“2010年將常住人口控制為1600萬左右的目標。”上海、深圳兩地每年的新增常住人口也都高達幾十萬人。

　“每天上下班高峰，北京的天通苑、四惠等地鐵站的乘客密密麻麻，擁擠得連列車車門都很難關上；各條環路上行駛的汽車堵得像特大露天停車場，車輛比行人走路還慢，從中，我們可以感受到大城市的高房價內涵。”一位資深地產人士表示。

　《中國住房發展報告》綠皮書認為，2010年，中國城市化發展將創造更多真實需求，進一步刺激大城市住房需求。

　在北京一家媒體工作五年的宋先生來自山東聊城，今年初他便開始考慮買房。不過，想買新房的他，一直沒有買到適合的住房。“我看上的幾個項目遲遲不開盤，位置好一點的樓盤，又根本排不上號。”宋先生的例子僅僅是龐大移民群體的一個縮影。

　近期，北京整體房價有所調整，但城區新盤價格依然堅挺。宋先生參加排號的一個位于西四環外的樓盤，開盤三天內銷售率便超過80%。“剩余的房源都是頂層和底層，樓層和戶型好一點的房子還是買不到。”宋先生無奈地對中國證券報記者坦言。該樓盤一期銷售均價已超過25000元/平方米。

　“即使下調20%，大城市的房價依然很高。”21世紀不動產市場總監林蕾指出。國家統計局數據顯示，2010年5月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，環比上漲0.2%；其中，新建住宅銷售價格同比上漲15.1%，環比上漲0.4%。

　目前，北京四環內新房均價在3萬元/平方米以上，五環內新房均價超過2萬元/平方米。據亞豪機構的數據統計，6月以來，京城新開盤項目整體均價達23540元/平方米，環比略微下降6.1%，而實際成交住宅均價環比依然上漲7.5%。

　業內專家指出，北京有五六千元一平方米的房子。懷柔有，密云也有。但是這些區域城市化功能的不健全，使得核心地區和郊區以外存在很大的差異。在北京，盡管郊區有中低收入者買得起的商品房，但買不了，因為居住成本極高，進城上班要倒很多次車，周邊配套也很不完善。因此，這些移民的住房需求一定程度上就需要通過租賃來解決，而這又多少推高了城市的租金價格。

　4月以來，全國多個重點城市的房屋租賃價格持續上漲，北京、上海、深圳、廣州等城市房屋租賃價格平均漲幅超過10%，部分地段好、公共資源便利地區的房屋租賃價格漲幅達到20%。統計顯示，2010年1-6月，北京平均租賃價格達2928元，同比上升逾15%。

　守望保障房

　以目前的房價和收入水平，大多數外來人口很難買得起大城市的住房，而現行的保障房體系還沒有將這些城市移民納入其中。業內人士建言，保障房政策應打破戶籍藩籬，逐漸覆蓋城市移民。

　進入國家審計署工作的劉女士比較幸運，從外地來京兩年便分到了一套公務員福利房。但絕大多數外地人口至今還處于保障房體系之外。

　“城市外來人員承擔著很多當地人無法承擔的工作，他們的住房問題也應受到保障。”國務院發展研究中心社會發展部副部長林家彬最近表示。他指出，從2012年開始，國家應該將城市非戶籍常住人口中的住房困難家庭逐步納入住房保障對象。

　據估算，我國現有1.47億城市流動人口，假設其中需要成為住房保障對象的占比為40%，約6000萬人，折合2000萬戶。顯然，外來人口的住房保障力度應當加大。

　目前，保障外來人口的住房問題已在一些城市有試點。北京在研究政策性租賃房的相關政策，外來務工人員、農民工、剛畢業的大學生等人群，有望可以申請政策性租賃房。北京城建集團去年獲得的朝陽區北苑南區居住項目用地首次配建政策性租賃房。

　各地也紛紛出臺政策解決住房保障資源與戶籍掛鉤的問題，上海、重慶等高房價城市均已明確保障性住房分配將覆蓋外來人口。此外，多個城市還推出了“公共租賃房”解決外來人才的住房困難。

　這一繼經濟適用房、廉租房、限價房之后的“第四種保障性住房”，將主要面向大學畢業生和在城市就業的外來人口等“夾心層”。

　上海正不斷拓展住房保障“兜底”的范圍，擬推出公共租房住房，將住房保障覆蓋面從城鎮戶籍人口擴大至有基本穩定工作的城市常住人口。重慶市公租房主要出租對象是重慶市主城常住人口中的“3＋1”群體：“3”指的是城區原住居民中的低收入群體，在主城區打工的外來農民工，在重慶市主城區工作的尚無購買商品房能力的大學畢業生。江蘇省公共租賃房也將致力于解決畢業參加工作不滿5年的新就業人員、非就業地戶籍的外來務工人員的住房難題。