開發商出牌避調控:"今年買房子 明年辦貸款"

今年買房子，明年辦貸款，真有這樣的"好事"？面對嚴厲的調控政策，有開發商抱著明年貸款政策可能放松的僥幸心理，把寶押在了為購房者"延期貸款"上。還有開發商使出了"一成首付"、"分期首付"等新促銷招數。"首付一成，花個七八十萬就能買到一套滬杭高鐵附近的公寓房。"近日在軌交1號線莘莊站外，出現了大批嘉興"好第坊"銷售人員的身影。

無獨有偶，嘉興另一個樓盤也打出了免息買房的優惠政策。不過和"好第坊"不同，該樓盤首付必須4成。樓盤銷售員說，余款可在一年內分兩季度向開發商還清。

上海聯業律師事務所的馬永健律師表示，延期貸款不過是給購房人付款時間的延展，但決不是免責，因為無論是當下貸款還是延期貸款，購房人都要支付房款，一旦款貸不出或貸款不足，預售合同中一般都會有在一定期限內用現金補足的約定，而購房人如果無法現金補足，則要按照合同約定來承擔違約責任，因此購房人一定要充分考慮貸款風險，以免違約。

"看著合同上270萬的數字，我的心咯噔一跳，萬一上家非得要 按合同辦 ，我可怎么辦？ "--過去一些中介采取"做低房價"的辦法助交易雙方逃避稅收，沒想到近日有網友竟遇上了反其道而行之的"做高房價"。

原來，二套房首付比例大幅提高后，一些中介出主意"做高房價"，從銀行多貸款以實際降低首付比例。這一辦法看似可行，但記者從相關律師處獲悉，"做高房價"不僅直接導致相關交易稅費增加，還暗藏合同糾紛，一旦上家要求按合同付款，下家將面臨更多麻煩。

210萬房價合同多增60萬

日前，有網友發帖介紹了自己買房遇"做高房價"的情況。該網友手上有一套老公房，但想把這套房子給父母居住，自己更換一套大點的房子，幾經尋覓終于鎖定這套210萬的房子："其他都看好了，但是價格太高，按現在的政策我只能貸105萬，還要拿105萬的首付。 "

隨后，中介為這位網友出了主意：將房價做高，以獲得更多銀行貸款。經過盤算，中介為這位網友看上的房子開出了270萬的"合同價"，如果一切順利，等于該網友能從銀行貸到135萬，等于"節約"了30萬的首付。

"聽起來很好，但是要簽合同的時候我有點慌了，萬一上家到時非要按270萬收怎么辦？畢竟現在只是大家拍胸脯說沒問題。"對于簽一份字面上顯然對自己不利的"陰陽合同"，這位網友有些遲疑。

價格評估有"做高空間"

過去為了少繳稅做低房價的案例屢見不鮮，如今為多貸款做高房價是否果真存在？記者從一些業內人士處獲悉，事實上做高房價的情況由來已久，只是近期房產政策調整，二套房首付大幅提高，做高房價才變得比過去多起來。

和做低房價一樣，做高房價也要簽兩份"陰陽合同"，除了送到房地產交易中心的"高價"合同，但上下家之間還須簽訂一個秘密補充協議，聲明并不需要支付那筆"做高"的房價款。至于這一不能見光的合同，往往由中介操作并見證。

據中介介紹，雖然房價評估會以過去的成交價為參考，但還有很多影響房價的"修正參數"：所處地段繁華程度、交通便捷程度乃至小區的綠化、房屋裝修等："評估房價就是走流程，到時候我們就說是豪華裝修，送家具家電什么的，順勢把房價做高。 "

警惕貪小便宜吃大虧

據了解，由于做高房價而被銀行退回的案例也不少。記者從銀行業內人士處獲悉，最近確實發現有明顯做高房價的合同，這樣貸款可能都放不出。

做高房價看似高明的背后，其實暗藏風險。做高房價所帶來最直接問題就是稅費增加，這部分費用誰來支付，有可能引發上下家之間的爭議，最終可能導致買房人實際支出成本增加。

據一些相關律師介紹，做高房價對買賣雙方而言都有極大風險。對二手房的上家而言，有可能面臨部分房款收不回來的風險；對買家而言，暫時的"獲利"會給今后這套房子再交易埋下后患。

律師也指出，如果簽訂陰陽合同的雙方因交易發生糾紛，法院必須對合同訂立情況及其效力進行審查。一旦合同被認定為無效，那么基于陽合同辦理的過戶手續有可能因登記不實而被撤銷。

"怎么家家房產中介的信號都會這么差？"有統計數據顯示，隨著限購令出臺，在公積金、商貸接連收緊的大背景下，本市二手房成交連續多周萎靡，這也讓本就競爭激烈的二手房市場"火藥味"更濃。據了解，為避免自己的客戶在簽約時被同行"擾亂跳單"，一些中介竟然想到把在考場中才會使用的手機信號屏蔽器搬到了"商戰"中來。對此，中介人士透露，屏蔽信號是一種迫不得已的"自我保護"。

在日常生活中，常能碰到進入某家房產中介手機信號就開始逐格減弱甚至于完全沒有信號的情況，也常能見到有中介人員自己沖出中介打手機的情景。這些信號不佳的地點難道都是由于房屋結構的原因嗎？日前，細心市民閻先生發現，這些"沒有"手機信號的情況或許還真不是某種巧合。

兩個月前，閻先生看中一套小戶型住房，在和房東"詳談甚歡"后打算找一天在中介處確定最后事宜。不過在約定那天由于一些瑣事，雙方見面的時間被房東延誤了半個小時。

此時，百無聊賴的閻先生只能一個人在會議室里用手機上網打發時間。才過了5分鐘，原本滿格的手機信號竟毫無征兆地進入了搜索狀態，"我自己起先也沒注意是怎么回事，等我看見不能上網了，點回主菜單頁面才看到手機一直處在無信號狀態。"當時閻先生就覺得有點納悶，一開始曾以為是手機運營商的小問題，可又等了10分鐘情況依然如此。

隨即，在向中介抱怨信號弱的閻先生卻從他們口中得知了一個行業間的"大秘密"。"他們告訴我，隔壁的一家中介肯定有人在簽約，把信號屏蔽器給打開了，由于兩家中介離得近，隔壁啟動屏蔽器，這里也會失去信號。"

半信半疑的閻先生遂在隔壁中介證實了這一說法，"還真給我看到一對新人正在和房東簽合同。當時自己都被嚇一跳。"

中介告訴閻先生，為了防止在簽約過程中半路殺出其他中介的"程咬金"，盡可能杜絕"跳單"現象，很多小中介都開始使用手機信號屏蔽器。閻先生這才恍然大悟，原來買房簽約中還有這么多"學問"。

針對中介使用手機信號屏蔽器的行為，21世紀不動產的一位負責人坦言采取這樣的手段實屬迫于無奈，僅是為了"自我保護"，避免在最后一刻被其他中介搶單。

該負責人同時指出，在上海的知名中介，用手機信號屏蔽器的現象其實并不普遍，一般大中介實力雄厚，房源豐富，信息廣泛，因此不畏"跳單"現象，而只有小中介為了做成每一筆業務才"出此下策"維護自己的客源。"現在的房產新政對二手房的影響正逐步體現，競爭日趨激烈，小中介的生存面臨很大壓力，這也從一個側面折射出了新政的威力。"

手機信號屏蔽器長啥樣

據記者觀察，手持信號屏蔽器的造型有點像對講機，機頂配置有3根天線，開關在左側。在使用時，打開開關，綠色指示燈亮，大約10秒鐘后，周圍10米范圍內的手機信號全部消失。單次充電可以使用可以長達4個小時。

在屏蔽器功率范圍內，記者嘗試查看手機后發現，手機一直處于搜索信號狀態。離開或關閉屏蔽器范圍，手機能立刻恢復正常。