歐盟金改法案傷害房地產業

歐盟金融改革法案對於店頭衍生性商品(over-the-counter derivatives)的規範，主要目的在減少市場因避險基金(hedge funds)及金融機構的投機交易所造成的系統風險。因此，以衍生性商品進行避險的公司理應被排除在新法規要求保證金(margin requirements)的規範之外，然而，依目前看來，歐洲房地產業可能成為法規管制範圍過大的最大犧牲者之一。

歐洲及美國的立法者都期望將大部份衍生性商品能納入集中結算，藉由要求交易對手維持一定之保證金，可應對潛在之違約以降低系統風險，這對於衍生性商品投機交易而言是一個很明智的預防機制。但是仔細研究發現，美國的法規之中明確地將利用衍生性商品進行避險的公司排除在規範之外，相較之下歐盟的法規則顯得較不清楚，主要原因是法案中部份的定義不明確。歐盟似乎想將「非金融行業」的公司利用衍生性商品排除在外，而將所有屬於「金融行業」的公司納入規範。

房地產業運用衍生性商品避險十分常見，事實上銀行通常要求所有債務都要100%避險。目前運用最為廣泛的是利率交換（Interest Rate Swap , IRS），由於現在市場利率低迷，市場上累積IRS 的市值計價（mark to market value）金額龐大。英國房地產仲介「第一太平戴維斯」（Savills）六月份估計，僅在英國一地，於未來三年到期連結房地產貸款的交換契約(swaps)價值超過100 億英鎊。避險主要保護房地產公司對抗利率上漲風險，同時保證租金或是收入足以支付銀行貸款利息。

此外，歐盟草案不允許非以現金為基礎的證券進行結算亦不合理，因為房地產業者利用的衍生性商品是以實體的不動產作為擔保。許多房地產業者將無法或不願意投入大筆資金作為swaps 保證金，因為該swaps 已有房地產做為保證。因此，這些業者只能改變避險架構(改為固定利率貸款)或是將不動產出售。歐盟必須儘速明確規定，所有包含基金在內的不動產投資者，只要其投資避險的衍生性商品數量及年期不超過其不動產投資的金額，不應被視為金融行業納入規範，否則將迫使不動產業者放棄為其投資進行避險。(資料來源： THE FINANCIAL TIMES）