“十二五”期間上海急補房產結構失衡

“十二五”期間，上海住房建設重心將轉移至保障性住房上，而商品住宅的建設僅占總數的13.6%。

據中國房地產報11月22日報道，上海開始“補課”房地產市場結構失衡。從目前透露的“十二五”期間上海住房建設初步方案來看，未來5年上海住房建設的重心將轉移至包括經適房、廉租房等保障性住房上，而商品住宅的建設僅占總數的13.6%。

但是，保障房供地大幅增加意味著土地財政縮減，地方政府財力如何支撐？業內人士建言：開征房產稅平衡土地財政的缺口，或借力民營資本，方能保證保障房建設指標順利完成。

而對開發商而言，為了應對競爭更加激烈的商品住宅用地競爭，“從城市走向農村”或將成為不得已的選擇。同時，擇機滲透巨大的保障房市場將成為他們新的課題。

保障房唱主角

據了解，該方案規劃，在“十二五”期間上海住房建設大約為1.25億平方米。其中，商品住宅建設指標為1700萬平方米，僅占總數的13.6%。與此相對的是，保障房建設占到了總數的半壁江山。其中經適房建設2300萬平方米、廉租房公用房建設2000萬平方米、重大工程配套拆遷安居房建設2000萬平方米，總數達到6300萬平方米，占比50.4%。剩下的2500萬平方米則用于非住宅的商業地產配套項目建設。

實際上，保障房唱主角的供應結構，在2010年初已經成形。中國指數研究院副院長陳晟表示，2009年以前上海的住宅用地供應結構中，商品住宅土地供應和動遷、配套房土地供應比例約為7:3，商品住宅占據大部分。但是到2010年，此格局出現逆轉。

據上海規劃和國土局公布的數據顯示，截至2010年10月20日，上海2010年累計供應保障性住宅用地達764公頃，占住宅用地供應總量的80%以上。但是，2010年保障房供應中，超過7成都是動遷房。從今年公布的“十二五”住房建設規劃來看，經適房和廉租房的占比大幅提升，保障房更加“名副其實”。

中國房產信息集團分析師薛建雄認為，過去這幾年商品房市場發展得很好，但保障房卻做得很少或者根本沒做，這使得上海的房產市場結構失衡。此方案是政府一個階段性的“補課行為”。

但是，“惡補”保障房供應，需要巨額資金的同時，地方土地財政勢必減少。如何解決資金來源成為當下的難題。

需借助外力

陳晟認為，保障性住房土地中，經適房、配套房土地還可以獲得相對商品房而言較少的收入，但是廉租房則幾乎是全部投入。這意味土地財政收入減少。不過，他指出：“房產稅如果征收了，作為一個穩定的稅源，就可以平衡這個土地財政的缺口。”

但是，房產稅征收的覆蓋范圍和稅率等細節，當前并沒有定論，遠水難解近渴。引入民營資本或許是更加有效的辦法。

事實上，上海市政府已經在嘗試這種模式。11月9日，上海有8幅地塊進行推介，其中有3幅地塊明確了保障性住房用地的比例。業內人士認為，隨著保障房供應加大，預計這種宅地中含有一定的保障性住房比例的方式將被推廣。

中原地產上海研究咨詢部總監宋會雍表示，將保障房指標納入商業住宅用地中，可以有效利用開發企業的開發經驗，相比政府獨立運作更加實惠。他指出，上海江橋板塊的發展正是引入民營資本進入保障房領域的成功典型。借助保障房先行，可以帶動區域配套完善、人氣提升，進而帶動新興區域的全面發展。

顯然，商品住宅供地減少必然導致商品住宅市場的競爭更加激烈，開發商也希望滲入巨大的保障房市場。

開發商“從城市走向農村”

一上市房企投資部負責人表示，上海市的商業住宅供地量本來就不多。未來商業性住宅用地供應再縮水，市場競爭會更加激烈。尤其作為上市房企，土地儲備是考量企業業績前景的必要條件，開發商必須拿地。

他認為，未來中心城區的住宅土地價格勢必再度高漲，房企將被迫“從城市走向農村”，到外環偏遠區域拿地。同時，對于正在成倍放大的保障房市場，開發企業也一定會擇機深入，分得一杯羹。

但是，形勢似乎并沒有那么美好。據消息人士透露，上海的保障性住房建設將被指定給上海市屬五大地產集團公司，由五大地產集團公司與銀行商量，投入的資金將由市區兩級政府向銀行借貸。

民營企業或許無緣大型的保障房項目。同時，上海市將保障房指標納入商品住宅開發的做法，將使得開發企業在競爭已經趨于激烈的商品住宅用地中又加上了一道“緊箍咒”。房地產行業的好時光或許真的走到了尾聲。

(徐志嬌 編輯)

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