深圳樓市領跌 929新政效果初顯

作為樓市風向標的深圳，進入11月份之后出現了明顯的新盤降價。根據多家機構的監測統計，11月前兩周，23個主要城市也出現了低價入市樓盤，一場降價風暴似在預演，9·29新政一個多月以來終于顯威。

但以限購、限貸為特點的9·29新政，市場認為并不能長久，也不能解決樓市根本問題，接下來的政策走向，依然被各方高度關注，房產稅、保障房規劃等長期性政策醞釀出臺。

深圳樓市領跌

11月17日，深圳南山區爆出低價入市新盤，塘朗雅苑二期星座開盤在即，預計價格18000/平米左右，VIP登記客戶并獲得5萬-10萬的認籌金，在開盤當天也可獲得2個點優惠。這比南山區的價格低20%左右。

在此之前，龍崗區的世紀新城低開入市，價格比周邊低約30%。萬科第五園、金色沁園也推出最高10萬、20萬的優惠；佳兆業大官邸甚至推出最高8.5折的清盤特惠。深圳中介機構人士對記者透露，龍崗、南山出現降價盤之后，有很多新盤計劃跟風入市，這是深圳樓市的特征之一。

搜房網統計顯示，受此降價促銷影響，龍崗區上周(11.8-11.14)量價齊跌，共成交2.41萬平方米/230套，均價11660元/平方米，環比下跌2成。

11月16日，深圳市房地產研究中心《2010年10月份深圳市房地產市場分析報告》稱，10月份全市一二手房成交量環比大跌，房價環比微降4.86%。

隨著11月多個新盤降價入市，深圳多位業內人士認為，深圳11月份的數據將出現明顯的均價下跌，已成定局。

調控效果初顯

深圳樓市的降價現象并非個案。

據中投證券統計，11月1日-7日，其監測的23個城市銷售面積環比降11.7%，一線城市降4.8%，二線城市降13.4%；價格方面，一線城市均價小幅回落，而有價格數據的二線城市一半以上房價下跌。其中，北京石景山融景城以1.4萬/平米低開4%入市、昌平新盤龍山華府1.5萬/平米開盤，均價跌8%；上海內環以內、外環以外均價微跌；深圳寶安均價跌13%。

二線城市中，杭州下沙龍湖滟瀾山等樓盤低價入市，且均價跌29%；蘇州園區東方維羅納(7000元/平米)低5%入市、其他各區回落均價跌18.8%；無錫各區樓盤打折增多均價跌11%。

11月8日-14日，各主要城市價量普跌繼續上演。國泰君安報告顯示，當周一手房銷量整體環比下降4%，其中一線城市下降8%、二線下降3%；整體同比下降26%，其中一線城市下降34%，二線下降22%，南京、杭州、深圳的同比數據均下降50%以上。

“主要城市價量普跌，調控效果初現。”中投證券分析師李少明認為。

“目前各城市的信貸嚴控等政策的效果逐漸顯現，反映在下挫的交易量中。”國泰君安分析師孫建平也稱，預計二三套信貸及限購政策的作用大部分已經反映，但進入傳統的冬季房市淡季預計對后續銷量將有一定影響。同時，隨著較大供應量的局面持續，單盤銷售壓力會加大。

長期性政策醞釀

9·29第二波調控的出臺，始終伴隨著行政色彩濃郁的質疑，接下來的調控走向備受關注。

繼限購令之后，11月3日出臺的公積金貸款新政，將使得9成以上想使用公積金貸款二套房的人難以如愿。寧錯過改善不放過投機，使得市場上出現了“誤傷”改善性需求的說法。

“公積金的首次收緊，使得改善性需求也增加了成本，必然會減少交易。” 中原地產北京三級市場研究部總監張大偉說，但這些政策都為銀行和金融機構降低了風險，也使得很多剛性首套房需求減緩入市，為調控爭取時間。

“限購、預售款監管、公積金限貸這些都是短期政策。”深圳一家大型地產商高層近日對本報記者稱，要使得樓市真正良性發展，房產稅、保障房規劃等長期性政策應該上位。

在萬科董秘譚華杰看來，房產稅肯定會實施，它是將房價分攤到未來的很多年支付，從而降低當下的名義價格，進而影響到土地價格，對那些手里土地比較多的開發商影響更大；而保障房建設，也是長期性政策的重要內容，應該加快這方面的工作。

此外，建銀國際分析師陳嘉祺認為，在房地產市場環境趨緊的情況下，市場越來越擔心央行會進一步加息，一些凈負債率較高的開發商，包括綠城和富力地產等面臨的風險較大。

上海易居房地產研究院院長楊紅旭稱，進入加息通道后，貨幣緊縮會成為常態，對房地產行業的影響也將是長期的。