最高法院出臺司法解釋指導房屋登記案件審理

為指導各地法院正確審理房屋登記案件，最高人民法院17日公布了《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》。這個總共14條的司法解釋將于11月18日正式施行。最高人民法院有關負責人介紹，司法解釋是根據物權法、城市房地產管理法、行政訴訟法等有關法律規定，結合行政審判實際制定的。

這位負責人說，物權法剛公布時，各種房屋登記的可訴性就成為房屋登記案件審理中引起廣泛討論的問題。物權法以及住房和城鄉建設部配套的房屋登記辦法中，關于房屋登記的規定涉及兩類行為，一是房屋登記行為，包括房屋所有權登記、抵押權登記、地役權登記三類權利登記，以及異議登記、更正登記、預告登記三類輔助登記；二是相關行政行為，包括是否準予查詢、復制登記資料以及撤銷登記、收繳權屬證書等行為。以上兩類行為都符合行政訴訟法關于受案范圍的規定，均為可訴。

因此，司法解釋規定：“公民、法人或者其他組織對房屋登記機構的房屋登記行為以及與查詢、復制登記資料等事項相關的行政行為或者相應的不作為不服，提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。”

司法解釋同時規定，公民、法人或者其他組織對房屋登記行為不服提起行政訴訟的，不受下列情形的影響：(一)房屋滅失；(二)房屋登記行為已被登記機構改變；(三)生效法律文書將房屋權屬證書、房屋登記簿或者房屋登記證明作為定案證據采用。

在司法實踐中，起訴連續轉移登記的情形時有發生。司法解釋規定：“同一房屋多次轉移登記，原房屋權利人、原利害關系人對首次轉移登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。”

原告起訴房屋登記行為時，如果對作為基礎的婚姻、共有、繼承等民事行為提出異議，法院如何處理？司法解釋規定：“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內；已經受理的，裁定中止訴訟。”

司法解釋還對房屋登記案件賠償問題進行了規定，“申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。”

關于登記人員與第三人惡意串通的造成侵權的賠償責任，司法解釋規定：“房屋登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權益的，房屋登記機構與第三人承擔連帶賠償責任。”