房價是總理說了算,還是總經理說了算

中國的地價、房價最近出現了戲劇性的變化，某種意義上已經演變成為一種較量：在全國“兩會”上，《政府工作報告》提出要“堅決抑制部分城市房價過快上漲”、“抑制土地價格過快上漲”；“兩會”結束之后，遠洋、保利、華潤、首開、合景泰富等國有地產商反其道而行之，高價奪標拿地皮，僅“兩會”結束次日——3月15日，北京市就誕生了三個“央企地王”，而“地王”周邊的房價也應聲上漲。最近，溫總理在不同場合反復強調要抑制高房價，而央企卻在北京創下每平方米3萬元的樓面地價紀錄和52.4億元地塊總價紀錄。

是調控政策在與高房價較量，還是總理與總經理在較量？或者是調控政策與高房價根本就沒有較量？中國的房價，到底是總理說了算，還是企業的總經理說了算？《每日經濟新聞》18日采訪了5位地產界人士及專家學者，就這些問題進行解讀。

總理的決心尚需轉成量化措施

NBD：《政府工作報告》說得非常明確，要堅決抑制部分城市房價過快上漲、抑制土地價格過快上漲。“兩會”余溫尚在，央企卻在北京市以創紀錄價格奪標，將中國的房地高價推到極點。因此，央視名嘴白巖松在“新聞1+1”中提出：中國的房價到底是總理說了算？還是企業的總經理說了算？

秦兵：當然是總理說了算。從過去幾年中，我們都可以看到總理對高房價“堅決抑制”的決心。問題是，總理“堅決抑制”的決心需要轉化成具體的量化措施，是控制房價的具體辦法，也就是國家發改委和住房建設部要出臺一個具體的控制房價標準。但到現在為止，沒有一個具體的控制措施。央企之所以瘋狂高價拿地，原因就是沒有限制的政策制度。

NBD：高房價，無措施，財政的腰包先鼓起來。釀成這種局面的背后原因之一，就是總理與總經理有一個共同的工作職能，為工作人員發工資。為了發工資，財政就得有錢，而財政的20%幾乎來自房地產，一些地方財政來自房地產的收入大概占到40%~60%。

秦兵：你說得對，總理與總經理一樣要給大家發錢，從發工資的角度看，房價太低，一旦房價太低，財政收入就會減少，發工資就會成問題。

NBD：央企為何敢無視總理“堅決抑制高房價”的要求，以高價拿地？

秦兵：在我國，土地是絕對的壟斷性供應，而央企有的是壟斷資源：一是特殊地位的壟斷；二是與相關土地拍賣政府部門的關系壟斷；三是資金上的壟斷；還有一個特殊壟斷，就是央企不怕違約，拿塊地不論要花50億、80億，還是100億，一般私企不敢拿出這么多錢，而央企的錢是銀行的，即使央企未必能拿出這么多的流動資金，政府也不會封其賬號。因為央企是政府的，土地拍賣也是政府在做，一個賣方，一個買方，還有一個銀行是資金提供方，三者盡管發生了交易行為，但都是一家人。政府不敢讓央企破產，一旦破產，所有的后果還得政府來處理。

陳云峰：我覺得是三大沖動造成央企頻繁出手：首先是利潤沖動，現在房地產根本不愁賣，只要拿到地，利潤就有保證；其次是資金沖動，央企資金充裕，盡管國家發改委說“4萬億投資沒一分進入樓市”，但央企融資容易而且成本低廉；三是投機沖動，我國實體經濟實際上并沒有完全走出低谷，類似中國兵器和中國煙草這樣的企業都來房地產市場，或許能說明這些企業在自己的行業內不再愿意繼續付出，看到房地產市場規則簡單賺錢容易就希望進入。

鄒曉云：我也有同樣的看法：一方面是央企資金雄厚；另一方面在于實體經濟不振，央企必須轉移資金風險，而房地產業則保持著向好的勢頭，吸引了央企的大量資金。

提首付比例助長央企地王產生

NBD：有觀點認為，將土地出讓金首付款提高到50%，同時將競買保證金比例提高至20%，助推了央企的壟斷？

鄒曉云：在一個真正的市場中，無論大企業還是小企業，都應該有平等的競爭機會。這些舉措在一定程度上，確實抬高了開發商的拿地門檻，同時也減少了一些惡性競爭，減少如大龍地產拿下“地王”后又無力開發的現象。在土地市場尚不規范的情況下，短期內只能采取這些政策。

馮科：在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，表面上抑制了地價的過快上漲，但現在卻是在“招拍掛”拍賣槌之下不斷產生新的“地王”。在之前的土地出讓中，多數開發商的土地出讓首付款僅為20%，不少開發商通過銷售回款來補繳土地價款，而現在要求中標單位首次交款不得少于50%，實際是從資金要求上對開放商進行限制，提高開發商的融資難度。但同時也可能帶來新的土地壟斷，即資金雄厚的大開發商和國有企業將更容易拿地。

NBD：有報道說，3月15日，北京誕生三“央企地王”的同時，“地王”周遍有的房價上漲了2000元/平方米，央企推高地價，對房價影響有多大？

陳云峰：央企進入房地產后，出手力度讓人咋舌，確實推高了房價，對房地產行業沖擊明顯，且帶來負面影響。其實，企業之間應該是平等的，央企進入房地產市場并不違法違規。只是作為“國字級”的國資委控股企業也去充當抬高房價的角色，人們感情上比較難以接受。

鄒曉云：我有不同的看法，央企插手主業以外的業務，本身就是一種不規范行為，在一定程度上造成了市場的不公平競爭。同時，一些央企不顧后果高價拿地，在開發商握有定價權的機制下，地價成本轉移到房價上，并最終轉嫁到購房者身上，給購房者帶來沉重的負擔。

NBD：18日，國資委召開新聞發布會對外吹風，稱“有房地產主業的中央企業要帶頭執行國家法律法規和有關政策”和“處于調整階段的中央企業集團下屬控股或參股的房地產公司，要帶頭貫徹國家房地產業發展的相關政策，在董事會中發揮作用”。這些說法看起來有點含糊。

秦兵：國資委的這些說法，對抑制房價起不了作用。我的看法是，央企今后就不要介入土地競拍，應該通過立法用政策制度規定下來。

陳云峰：我覺得國資委這次打出的“剎車令”會有一些效果，但肯定不會像大家想象的那么好。因為據我了解，很多央企并不是國資委占百分百股份的，在一些央企，國資委的股份只有很小的一部分，而在香港、海外上了市的央企，其權利方在股東大會，國資委不能完全做主。

聽從國資委這個“行政指令”的央企，也只能是國資控股占絕對優勢的企業。但上市公司、股權股東機構復雜的企業，可能難以受制于“剎車令”，這些公司不聽，我想國資委也是無計可施。

問責一把手或可控制地價高漲

NBD：去年以來，我國出臺了“國4條”、“國11條”等一系列房地產調控政策，但有不少人認為政策并無實質性內容？

陳云峰：我覺得我們國家經濟還在受金融危機影響中，還存在二次探底的風險。把三個熱點：規范房地產、防通脹、防止經濟二次探底風險放在一起說，能夠感覺出“國4條”、“國11條”這些政策是在控制，“控制”的是增幅，而不是在抑制，這是國家在處理局部和整體的關系。

NBD：用制度限制，能有效果嗎？為什么不用法律手段？

秦兵：我剛才也說過，應該通過立法的形式，禁止央企參入土地競拍。國有企業本來就應該為民生服務，應該在私營企業無法介入的領域去作為。房地產業是個高暴利行業，國有企業進入就是與民爭利。

NBD：從長遠看，應該如何有效地抑制“地王”頻出、地價高企的現象？

鄒曉云：我認為應該從利益鏈條上進行操作。可按照現有規定，對企業收取土地閑置費。如果這一規定能嚴格執行，可以有效地促進供應，并抑制地價的上漲。同時，建議對房屋收取空置費，還要向土地、房屋等不動產的持有者征收物業稅，從而增加開發商和持有人的持有成本，減少持有量，更好地調解市場供需。

曹建海：現在的房地產市場已經成為了一個“賭場”，參與者是地方政府、房地產商、投機者。那些沒有購買能力的消費者已經被排除在外，即使動用存款挺進樓市的購房者，也大多處于投資性需求而非自住性需求。房地產不斷膨脹，央企手頭資金過于寬綽，地方政府還債壓力巨大，在這種局面下，擊鼓傳花的游戲已經輪到央企，未來市場一旦逆轉，央企即被套牢。一個簡單的解決辦法就是問責“一把手”，誰拿“地王”誰“下課”。

NBD：房地產業是地方政府的主要財政來源，所以地方政府被認為是直接或間接推高房價的始作俑者，如何看待這個問題？

秦兵：按照《物權法》的規定，國有土地的權力行使人是國務院，其收益也應該歸國務院。國務院所獲得的土地收益，再按比例重新撥付給地方政府，也就是中央財政的再轉移支付。而地方政府如何讓獲得收益？就是通過改善民生服務和不動產稅來獲得收益，但現在情況并非如此。

馮科：我覺得最簡單的辦法就是要改革，用改革來取代臨時的政策。應該進行稅制的改革，不要讓土地出讓金成為地方財政主要來源，現在很多沿海地區土地出讓金占到了財政收入的60%~70%，這個比例太高了。所以，地方政府對土地、地價的上漲就有一種渴望，地價上漲前提是房價要上漲，因為地價是面粉，房子是面包，面粉漲價得要面包先漲價，因為有動機，所以會激勵推高房價。

改房地產法

可定兩年不能交易

NBD：假如取消GDP的政績考核，限制地方政府介入房地產業，房價能降下來嗎？

秦兵：要是能做到這一步，地方政府就不會哄抬價格，房價肯定就會降下來。中央政府是不會哄抬價格的，地方政府才是積極的推動者。我國的所有法律條文中，沒有一條規定用GDP考核政績，現在完全是政府的人為行為，所以，有人叫這是“搶劫數量考績法”。

“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”上作為不多，很難想象對于保障中低收入城鎮家庭和平抑商品房價格能起到多大的作用。政府對房價所定的基調是“穩定”，這其實是“穩定高房價”，也就是說房價可以漲，但只能慢慢漲。

NBD：限制房價，我們可不可以用修改《房地產法》的形式加以規范？

秦兵：實際就應該修改《房地產法》。比如說，規定兩年之內不允許交易。僅就這一規定，房地產投機就會大幅縮水，房價就會降下來。前段時間，有大陸號稱百億的房地產商到臺灣囤地炒房，臺灣相關部門立馬出臺政策，規定兩年之內不允許出售交易，效果就很好，我們也可以采取這種辦法。現在，是溫總理采取具體措施的時候了：一是讓地方政府徹底退出土地拍賣序列；二是地方政府通過不動產稅來獲得收益；三是購買商品房后，兩年之內或是五年之內不允許買賣交易。最后，我建議在全國人大組成全國房地產委員會，專門治理房地產業。

結束語：中國13億人口，大多數是普通工薪階層，擁有住房是很多人的夢想。但是目前的高房價，將大部分人擋在樓市的大門之外。現在，國土部已經出手，國資委也已經出手，我們希望有更多的國務院部委出手，形成合力，完成溫家寶總理在今年《政府工作報告》中提出的調控房價目標。按照3月17日召開的國務院常務會議的要求，如果有關部門沒有在一年之內解決問題，將遭到嚴肅處理，讓我們看政府部門的實際行動吧。