1953-1997年香港45年房產變動史

我國內地和香港地區采取相同的土地管理制度，土地收入占財政的比例都較高，經濟發展都屬于二戰后的新興經濟體。另外從兩者房地產市場的一些現象看，也高度趨同。我們希望通過借鑒香港房地產的變動，來提供思考我國地產問題的思路。

整體來看，房地產反映了對經濟、資金和特殊環境的看法，房地產作為一種資產，其價格走勢主要反映的是投資者的信心。而隨著經濟形勢的變動，也必然表現出周期性。影響房地產價格的因素主要有：經濟基本面、人口、利率、貨幣、國際資本流動和特殊的國際環境。

1953-1957年實體經濟蕭條，熱錢推動的資產泡沫。朝鮮戰爭后，華僑資金流入香港，1953-54年流入6億，當時銀行體系存款為37億。由于美國對中國內地禁運，香港實業蕭條，房地產市場成為投資的場所。在熱錢用盡、價格高漲而超出居民購買力、政府限制樓花交易后，出現了中心城區價格堅挺，但郊區價格下滑的趨勢，但下滑不嚴重。整體來看，該階段房價上升了6-7倍。

1959-1967年工業化速進帶動樓市繁榮和蕭條。1956-1966年是香港工業化發展最快的時期，人口從200提高到300萬，歐美和印尼資金在香港開辦實業，商業地產、倉庫、廠房需求急劇上升，香港進入了一個建設高峰期。該次房價上漲在1964年發生拆舊事故后，政府干預加上對銀行開始進行風險監管，出現了銀行倒閉的擠兌風潮。房價暴跌，當年工業用地降幅達67%，高級住宅跌幅35%，1967年爆發了反英抗暴的政治運動，資金外流，地價當年又跌了50%，政府賣地收入僅為高峰期的18%。

60年代末-80年代初兩次起落——第三產業和金融中心。1968年政局穩定后，香港進入了第三產業快速發展，海外資金再次流入香港。股市表現最好，從1967年8月底的58.61上升到1973年的1775點。另外由于港元貶值，物價全面上升，通脹預期也拉高了租金和房價。但石油危機后的股市暴跌和石油危機使得房價再次回落。

1976年后，香港成為國際金融中心，大批外國金融機構在香港設立公司；50、60年代出生高峰期的人進入了結婚高峰期；內地改革開放；持續10%以上經濟增長。樓市1975年觸底，1981年達到高峰。這一時期，地價上漲了7倍，樓價上漲了3倍。本次熱錢流入較多，投機氣氛較重，美國采取沃克爾緊縮后，香港利率升到20%，資金成本壓力加大，加之中英關于香港前途問題談判困難。樓市崩潰，地價跌幅40-60%，高級住宅下跌50%。

1985-1997年過渡時期的房地產繁榮。中英在1984年底談判結束，市場信心恢復；另外美元貶值帶動香港出口增加，經濟再次進入高增長，利率也開始進入下降周期，海外資金流入香港，創造了房價上漲的條件。

政府采取的抑制房價政策。1991年8月到1992年二季度連續采取措施抑制房價，包括收取印花稅、禁止內部轉讓樓花、降低按揭比例；但沒有阻止房價上漲。1993年地王拍賣帶動房價繼續上漲。1994年一季度后，香港政府繼續抑制房價：包括增加土地供給、房屋供給、打擊投機，然后政府承諾，若房價不降，將采取更嚴厲措施；另外美國7次加息后，房價從1994年二季度下跌，一直持續到1995年三季度，這次房價平均下跌3成。