債券信托貸款,房企八仙過海廣積糧

今年，證監會與國土資源部建立溝通聯絡機制，擬定兩類企業融資申請納入征求國土部意見范圍。在這一背景下，多家地產商的申請增發都未獲得放行。房地產融資的主要渠道之一收緊。

　不過，重壓之下，房地產企業仍能多方開辟財路：海外發行美元票據、積極籌備公司債、加速發行信托產品、在房地產貸款沒有明確收緊之前瘋狂借貸……無論是為了擴張還是儲備好“過冬糧”,房地產企業積極利用每一條可能的融資渠道，開始一場末路狂奔。

　債券融資成房企規避調控避風港

　由于債券融資具有市場化的發行和約束機制，債券融資成為房地產企業規避調控的主要避風港。

　在嚴格的監管調控之下，不少企業踏上了境外籌資之路。碧桂園、恒大地產、佳兆業、恒盛地產、雅居樂等多家H股上市的內地地產企業先后宣布發行海外債券。但代價是高昂的，從發債的利息來看,碧桂園債券利息為11.25%,恒大地產13%,雅居樂利率指導區間定在8.875%－9%,佳兆業為13.5%。

　長江證券房地產分析師蘇雪晶表示，在香港發行票據利率非常市場化，市場不好的時候就利率較高。14%算比較高的利率，未來也可能會有更高利率的發行。

　房地產企業能否承受如此高息？一位房地產公司人士向記者表示說：“證監會和國土部對地產商再融資不予放行，民間融資成本馬上高了起來。其實14%利率也不算很高，很多地產的民企內部融資周轉的利率都有12%。目前錢確實很難弄。”

　與海外發行債券相比，國內發行公司債也是房地產企業謀劃的一條出路。

　去年四季度，在房地產融資盛宴中，房企公司債融資規模占到了當季整個公司債新增融資額度的60.7%。

　今年的形勢不容樂觀。中國銀行間市場交易商協會發布的《中國債券市場2010年第一季度分析報告》統計數據顯示，2010年第一季度，房地產企業發行公司債融資額為零。

　但由于債權融資具有相對較高的融資成本，具備一定的市場約束機制，證監會已明確表示發行公司債的房地產企業暫不納入國土部審批范圍。一位券商分析師表示，公司債相較于股權融資更容易一些，以后會有一些企業通過發行公司債進行融資。

　信托 地產商的救命糧

　去年三季度以來，基礎設施類信托業務受到國家整治地方融資平臺、地方財政擔保叫停的影響，證券類信托業務中的信托開戶限制問題又遲遲不能解決，傳統信托業務“三駕馬車”中僅剩房地產信托業務一枝獨秀。

　據不完全統計，2009年全年，全國五十余家信托公司共發行房地產信托產品214個，總規模逾440億元，分別比2008年的發行數量和規模增加了59%和62%。單只房地產信托產品的平均規模也從2008年的2.02億元/只提高到了2.07億元/只。

　在去年的房地產融資盛宴中，信托公司是主力軍之一，也因此賺得盆滿缽滿。今年則充當了救急的角色。

　五一期間，銀監會召集非銀行金融機構召開“全國信托公司監管工作會議”，重點內容是討論房地產信托融資的監管問題。據了解，在這次會議上，銀監會稱將于近期重點整肅銀行表外的貸款，將信托貸款納入信貸規模總體監管范圍之內。

　一位信托公司人士表示，“房地產信托業務收緊在4月份已經傳出風聲，因此4月份，房地產信托產品突擊發了一批。”

　據用益信托統計，4月份參與房地產集合信托發行機構43家，發行數量為141 只，發行規模為2538350萬元，已成立數量為115只，已成立融資規模為1941242萬元。

　5月份以來，投資方向為地產企業的新發行信托計劃數量為10個，面向地產企業的信托計劃總發行規模為20.5億元，而實際成立的規模為2億元。據市場不完全統計，5月以來，已有中華企業、浙江廣廈、獐子島、香江控股等上市公司公布了逾30億元的信托融資計劃。

　愈來愈嚴厲的調控預期導致投資地產項目風險走高，房地產信托的系統性風險在加大。對此，信托公司采取了追加抵押的辦法來應對。

　中泰信托研究部負責人盛太告訴本報記者，“由于房地產市場調控政策，信托公司要求房地產企業的土地抵押、物業抵押，未來可能出現抵押物價值下降、抵押不足的風險。比如有的機構抵押率已經由原先七成下降到了四成。不少信托公司已經要求加大對原先抵押物的追加。”

　此外，風險控制到位的信托公司發行房地產信托計劃仍相對容易。盛太表示，由于信托公司管理水平不同，目前部分實力較強的信托公司，根本不需要土地抵押、物業抵押，而是傾向自主管理，對資金流向的監控能力很高，有較高的防御風險的能力。“這些公司還能做一些房地產業務”，他說。

　目前，信托公司對發行房地產信托計劃的審核要求更為嚴格，房地產信托的融資成本較高，各項費用加總的綜合成本能夠達到18%-20%，“有實力的房地產企業可能繼續通過信托渠道融資。”某信托公司人士說。

　一季度瘋狂借貸

　與信托、債券融資相比，房地產企業獲取銀行貸款相對樂觀。

　“今年一季度，房企干了最重要的一件事，就是瘋狂借錢”。一位券商研究員說。除了信托融資外，房地產開發貸款也成為地產商的救命糧。

　央行數據顯示，1季度主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地產人民幣貸款新增8457億元，季末余額同比增長44.3%，比上年末高6.2個百分點。其中，房地產開發貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1%，比上年末上升0.5個百分點。

　“除了年初總行規定了對今年信貸總體規模的限制，和今年地方融資平臺貸款確實收緊，房地產貸款方面目前還沒有受到什么嚴厲限制”。一家國有大行信貸部人士向記者表示。

　“不過目前房地產企業還不缺錢。可以通過不拿地控制融資。過緊日子，資金壓力并不大。”一位券商研究員表示。

　以招商地產為例，截至今年一季度末，招商地產的貨幣資金為80.75億元。目前資金充裕，取消再融資對公司來講影響不會很大。

　“目前沒有看到貸款明確收緊的跡象。但是我已經看到了一些不好的苗頭。現在是最關鍵的時刻，如果各地方調控政策執行不力，可能會有更嚴厲的措施出現。”蘇雪晶說。