超量舉債 華僑城押注樓市金九銀十

砸162億圈地 公司表示負債高“無壓力”

“公司融資能力強，有良好的現金流，負債率高只是短暫現象，在半年到一年內資產負債率能夠迅速降下來。”近日，當機構投資者對華僑城A(000069)高達68%的負債率提出質疑時，華僑城董秘倪征作出了上述表態。

今年上半年，華僑城A明顯出現經營現金流緊張的狀況，上半年現金流凈額為-58.58億元，而去年同期現金凈流入27.51億元。為應對經營性活動產生的資金缺口，上半年公司加大了融資力度，銀行長短期借款余額均有大幅增加，籌資活動共產生現金流入84.2億元。中期末，華僑城A貨幣資金余額45億元，較年初增加15億元，但資產負債率67.9%，較年初上升5個百分點，凈負債率更飆升至84.9%。

業內人士分析，華僑城大手筆購地，是對資金形成壓力的主因。2009年下半年至今，華僑城在上海、深圳、天津三地通過招拍掛共獲得土地面積458萬平米，應支付土地款162億元；同時地產業務投資進度加快，短期內資金需求量大。上述土地和高額地價對公司的財務影響非常明顯。

據華僑城A半年報顯示，華僑城A上半年短期借款為78.72億元，長期借款為74.34億元，合計153.06億元。而在2009年同期，華僑城A短期借款為37.57億元，長期借款為27.54億元，合計65.11億元。由此來看，華僑城A上半年短期借款同比增幅為114.85%，長期借款相應增幅為169.93%，總借款相應增幅為135.08%。即使剔除子公司因素，華僑城A本身上半年的借款總量增加27.6億元，同比增幅270.59%。這意味著華僑城A今年上半年選擇了超量舉債。

“公司今年動作較大，但具有良好的融資能力，在銀行、信托融資方面有優勢，負債率高只是短暫現象。”華僑城財務副總監丁友萍如是說。

目前，華僑城A是唯一一家2010年上半年現金遠低于短期貸款的上市房企。截至2010年6月末，華僑城A現金及現金等價物余額為44.76億元，比短期借款少33.96億元，而2009年末的現金及現金等價物也比短期借款少17.35億元。高華等機構直言華僑城“財務狀況顯著惡化”，預期華僑城增長低于同行業，負債率將升至110%，這將對公司的擴張造成影響。

華僑城2010年上半年預售收入為43億元，占2010年預測的41%，遠低于其同業萬科(62%)和保利(56%)。鑒于截至2010年上半年的未結算預售收入僅為39億元，因此預計2011年鎖定的收入較低，這意味著2011年華僑城盈利增長前景的可預見性低于同業。

“4月份宏調以后，公司有兩方面的措施——加快銷售和加大土地儲備。今年上半年公司投資100多億建設上海蘇河灣、天津華僑城項目，目前進度理想。”倪征表示，“公司周轉速度較慢，但存在三大優勢：旅游業務能提供持續穩定的現金流；公司的平均資金成本比一年期的存款基準利率還低；土地成本低，可以壓的地更多。總的來說，目前公司的財務數據是非常安全的，在半年到一年內資產負債率能夠迅速降下來。”

多元融資：50億元中期票據+借道香港融資平臺

房地產行業的調控政策，使房地產上市公司再融資普遍受阻。9月16日是萬科A(000002)112億元再融資方案的一年有效期截止日，因公司未宣布延長有效期，這意味著萬科此次百億增發方案正式宣告“流產”。不僅僅是萬科，9月11日，中航地產(000043)的增發方案已經到期。中航地產當日公告稱，公司非公開發行股票事宜到期自動失效。而其他多家尚在等待再融資計劃審批的上市房企看上去也希望渺茫。

“在目前的宏調背景下，A股幾乎沒有融資機會，實際上是‘關門’了。”這是倪征不愿意但不得不承認的事實。

深圳商業銀行不完全統計數據顯示，截至目前，華僑城尚有未結清貸款8筆，合計17億元。業內人士分析，說明僑城今年獲取貸款的難度在加大。

股市融資無門，銀行融資門檻收緊，舉債150億元的華僑城A，在豪擲162億元拿地之后，只能試圖通過發行中期票據融資、借道香港融資路徑等途徑來擴大融資需求。

8月3日，作為2009年8月獲得50億元中期票據注冊資格的延續，華僑城集團發行3年期票據20億元，票面年利率3.39%。因華僑城集團去年已實現整體上市，部分資金可歸華僑城A使用。

根據票其據募集書，所募集資金中的10億元用于置換銀行貸款。華僑城A作此選擇的背后，凸顯的是資金鏈吃緊。8月13日，華僑城A發生一筆貸款欠息行為，欠息金額為287萬元。

除票據融資外，華僑城A還擁有一個難得的境外融資平臺——華僑城亞洲(03366.HK)。“華僑城亞洲是公司的控股子公司，不存在同業競爭。公司在負債過高的情況下，有些事情可以讓華僑城亞洲去做，比如之前的成都華僑城項目，這樣一來，公司的資金可以用在其他地方。”倪征這樣解釋道，他本人正是華僑城亞洲的主席兼執行董事。

華僑城亞洲以紙包裝為主營業務，旗下僅有“華力”系紙包裝資產，近期多次注資參股華僑城內地旅游地產項目。華僑城亞洲6月公告稱，將配售新股所得6.72億港元向成都華僑城注資，令所持有后者股份由25%增至約51%。而在此前的2009年12月，華僑城亞洲公告稱，向西安華僑城注資0.5億元占股25%。

央企整合即將分得一杯羹

由于央企背景和“旅游+地產”的獨特模式，市場一致預期，華僑城A[12.26 0.00%]未來可能承接央企剝離的酒店和地產業務。而據倪征透露，“在酒店和地產方面，國資委確實都跟公司有過接觸，目前進展順利，一段時間后會有結果公布。”

國務院國資委要求中央企業從今年起全面開展非主業賓館酒店分離重組工作，中央企業的酒店數量預計在2500家以上，資產規模超過千億元。作為主營業務的華僑城酒店業，正迎來做大做強的有利契機。具有獨特文化特色、良好經濟效益以及在主題酒店行業領先地位的華僑城酒店業，可以說是占得天時地利。公司深圳多個酒店入住率都排名靠前，目前東部區域配套6、7家酒店。目前深圳區域城市客棧也已對外拓展，和景區配套的酒店業績都相對出色。

華僑城董事會亦表示，隨時準備承接央企剝離酒店，尤其是在華僑城A整體上市后，假如適合的酒店資產能通過劃撥注入上市公司，也是提升和擴大華僑城資產的不錯方式。

今年3月18日，國資委要求除16家以房地產為主業的中央企業外，78家不以房地產為主業的央企要加快調整重組，最終退出房地產領域。當時就有分析師斷言“華僑城受益最大”。華僑城集團已實現整體上市，08年地產業務比重達到61.9%。公司地產業務基本實現全國布局，是04年《關于中央企業房地產業重組有關事項的通報》被推薦企業。

“華僑城集團是國資委批準的首批五家可經營房地產的央企之一，華僑城亞洲未來不排除與母公司華僑城A合作，加強整合內地其他央企放棄的地產項目。”在談到華僑城亞洲的定位時，倪征如是說。

加快推盤 豪賭9、10月

半年報顯示，上半年華僑城A房地產業務結算收入22.5億元，同比增長102%，主要分布在以下幾個項目：天麓八期、深圳僑城馨苑、北京歡樂嘉園、成都純水岸、泰州純水岸等，其中，天麓八期預計銷售收入約18億元。

“公司每個月推盤都會有相應規劃，下半年公司加快了開發節奏，深圳本部有香山里一期的9萬平米，招華曦城四期、天麓三區等樓盤，還有上海浦江、成都、北京、泰州等多處樓盤推出。”談到全年銷售計劃時，倪征表示，“9、10月份是推盤高峰，準備把樓盤全部放出來，完成全年計劃不成問題。這兩個星期的銷售已經能看到苗頭了。”

從推盤結構來看，華僑城A下半年維持了高端為主的產品結構，將推出本部的高層、別墅，東部華僑城別墅、上海浦江鎮、合利坊、以及成都純水岸三期等，樓盤可售約70萬平米，預計全年結轉收入近101億元。

市場人士分析，從7、8月份各地市場表現來看，一線城市真正的高端豪宅的銷售情況超出此前的預期，市場呈現兩頭回穩較快，即滿足剛性需要求和豪宅表現良好，而中間類型產品的銷售則仍然遇到阻滯。華僑城7月份開盤的波托菲諾純水岸七期2.4萬平米，售價48,000-50,000元/平米，當月銷售70%，迄今已基本售完，對華僑城A下半年的銷售較有信心。

區域項目方面，武漢區域預計明年10月開園，同時明年爭取開盤銷售，目前地塊處于規劃設計階段。天津區域目前也是前期規劃設計，7月剛剛拿到土地證，爭取后年開盤銷售。預計西安區域今年年底開盤銷售；上海浦江鎮項目現在銷售價格在26000左右，前不久獲得的土地價格比較便宜，原因是年初招標所以土地價格有下降，上海區域年初的土地是因為拍賣，所以價格偏貴。

至于市場一直關注的上海松江地塊，倪征表示，“上海歡樂谷是公司投資最好最大的一個項目，這個是出于統一考慮，由于國家政策變化和上海領導層更迭，目前上海歡樂谷周邊的地塊還在洽談，公司仍未放棄。但公司不會一條腿走路，上海其他區域的地塊也在積極洽談。”

不過，在對公司下半年銷售表示樂觀的同時，倪征也清醒的認識到行業存在的風險。“在‘金九銀十’的背景下，我們認為，行業非常有可能迎來二次調整。”