萬科拿地轉型 “試婚”二三線城市

2010年初宏觀調控再至，萬科悄悄開始了其進軍二三線城市的戰略部署，并熱衷于“走小道”，聯姻二三線城市“地主”。業內人士認為， 這條“小道”能否成為一條光明大道還取決于地方政府和當地地主們的算盤，在找到“香餑餑”的同時很可能也撿到了“硬骨頭”。

據中國經營報2月23日報道，2008年初樓市宏觀調控，萬科的“拐點論”被業界驚為天人；2009年樓市春天，萬科在土地市場上似乎無所作為；2010年初宏觀調控再至，萬科悄悄開始了其進軍二三線城市的戰略部署。在2009年地產企業意外經歷了“量價齊升”的“不差錢”好年景后，2010年的地產企業想的最多的應該是如何活的更好、活的更久。地產大佬萬科的此番轉型只是眾多地產商中的先行者。

中國-東盟自由貿易區剛剛啟動20余天，萬科總裁郁亮便悄然來到昆明。在與昆明市市委書記仇和相談甚歡后，郁亮放言，進入昆明是萬科2010年的戰略重點，而此前，萬科在公開的昆明土地市場并無斬獲，一向慎言的郁亮何來如此豪言?

萬科拿地

“哪里有機會就去哪里，為什么非要在一線城市擠呢?”2009年10月，在萬科總部剛剛搬到深圳大梅沙的海邊時，郁亮曾期許，搬家能給萬科帶來一段新的開始。

在隨后的兩個月時間里，中央針對樓市的宏觀調控政策密集出臺，萬科更忙碌。

細心的昆明地產人士發現，萬科這次聯手的是昆明一級土地開發商云南城投，后者僅在昆明一地可參與的土地開發面積就近4萬畝。

2009年頻頻現身國內公開土地拍賣市場卻又屢屢鎩羽而歸之后，萬科似乎開始熱衷于“走小道”，聯姻二三線城市“地主”。只不過，萬科的這次轉型來得有點靜悄悄。

舍大道抄小路

據悉，萬科進入昆明后將與云南城投組建合作公司共同開發昆明房地產市場，而云南城投號稱當地最大“地主”。

相關資料顯示，截至2009年底，云南城投已經整理好的土地面積為3,060畝，將在2010年全部出讓，計劃在2010年完成整理的土地面積將超過4000畝；此外，在昆明市336個城中村改造項目中，云南城投參與改造的就有80多個，涉及土地面積超過3萬畝。

然而，萬科傍上的“地主”遠不止云南城投一家。郁亮透露，萬科2010年還將借機進入貴陽、烏魯木齊、太原等地。

此前的2010年1月8日，五礦建設公告表示，將共計約534公頃位于河北省的土地整理工作，提供給合作伙伴發展。而五礦建設的合作伙伴正是萬科。據悉，萬科與五礦的合作還包括開發河北香河的新農村建設項目。

2009年12月28日，萬科與天津港集團簽訂戰略合作協議，共同開發港口地產項目。

萬科深知，與其在“大道”敲鑼打鼓拿地，不如抄小道更為實在。萬科早在一年多前便嘗到甜頭。2008年底，萬科在重慶與渝開發聯姻，僅用了1.63億元便取得了占地達364畝“塞納左岸”的別墅項目51%控股權。借此機會，萬科還在重慶渝北區獲得優先拿地的機會，進入渝北區空港新城、悅來新城的開發。

資料顯示，2009年萬科共新增項目45個，其中37個位于二三線城市，其中不乏與當地企業合作的項目，而一線城市的土地儲備在萬科整體土地儲備中僅占25%左右。

而2009年全年銷售達634.2億元的萬科，全年拿地耗資僅241.8億元，遠低于勢頭正勁的保利、中海等對手。

一向懂得看大勢的萬科難道就此轉行?

踏準區域振興節奏

“不去參加地王游戲，萬科沒有志在必得的地，這是戰略選擇。”萬科副總裁肖莉表示，政策的效應已經顯現，而二三線城市會有更大的機會，萬科只是順勢而為。

“相對于綠地、保利、中海、恒大等競爭對手來說，萬科的土地成本比他們都高，而對崇尚快速開發的萬科來說，目前的土地儲備已不夠支持未來3年的開發量。”國泰君安地產分析師遲峰認為，萬科快速開發背后的低利潤率已導致股權激勵計劃泡湯，而地價不斷高漲的大背景下，如何降低成本，提升利潤，成為了萬科董事會的新問題。

萬科內部人士表示，管理層有意讓萬科慢下來，慢有慢的商業邏輯。

“萬科等大型房企加速與二三線城市地主合作模式，最大的益處就在于更加容易進入陌生的區域市場。不僅可以減少項目運作的風險，還可以提高項目的利潤率，更容易獲得地方政府的支持，獲得更多的土地資源。”地產營銷專家謝志秦表示，如果萬科這類企業堅守在一線城市拿地，在政府提高土地出讓金門檻后，資金將受到更為嚴重的制約，到時候企業不得不通過壓縮規模來應對。

而從萬科內部了解到，萬科此舉正是希望抓住區域振興的勢頭正在上升的機會，“萬科就是要踩準這個節奏，在擴大規模的同時提升利潤率。”而二三線城市的剛性需求比一線城市更為充足，更利于萬科完善建筑節能研究和實現住宅產業化的試點。“一線城市的核心地塊都是政府主導的地域，拼的都是錢，如今是很多國企背景開發商的天下，萬科這樣的企業沒有任何優勢。”這位人士表示，萬科是在采取以退為進的攻防演練。

“香餑餑”還是“硬骨頭”?

萬科選擇的“小道”能否成為一條光明大道還取決于地方政府和當地地主們的算盤。

“房地產對于地方政府來說始終是一個拉動投資和消費的雙向行為，地方政府把新區的土地以較低的價格給萬科，靠萬科的開發帶動周邊土地升值；而與萬科合作的地主則希望依靠萬科的進入拉動周邊房價的提升擴大盈利。”謝志秦認為，這種合作看似多贏，實則地方獲益更大。

云南城投實際上早已“一女多嫁”。2009年9月22日，云南城投與中海地產成立合作公司，云南城投占股35%；2010年1月12日，云南城投與招商地產“聯姻”合作開發昆明土地，其中云南城投占股40%。

“二三線城市的房價地價都已上漲了不少，云南城投這類擁有大量土地的地方企業與萬科、中海等分頭合作，僅賣土地就可以大賺一筆。拉動房價后，地方企業將獲益更多。”遲峰表示。

而對于萬科等大鱷來說，在二三線城市找到“香餑餑”的同時很可能也撿到了“硬骨頭”。

在長期關注區域房地產的大唐地產副總經理魏冰看來，大型房企容易受到本地房企和地方政府的雙重牽制，在項目開發上會產生“欺生”的現象。同時，由于地方政府考慮到培養本地房企，在政策優惠上會有一定的傾向性。

“相對于中海地產、招商地產等來說，萬科快速開發的主流模式也容易在與地方國企的慢節奏融合中出現問題。”他認為，萬科采用聯姻的方式進入二三線意味著更多的轉變，而這只是這輪調整中地產商變化的開始。

(徐志嬌 編輯)

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