"招保萬金"中報細說地產變局

截至8月10日，萬科、保利、金地三家地產龍頭均已公布中期業績報告，加之7月27日招商地產公布中期業績，招、保、萬、金四大地產龍頭企業已全部公布中期業績。從中報業績看，雖然上半年房地產調控政策頻出，處于行業龍頭的地產企業仍然實現業績大幅上漲。但與此同時，不斷增大的銷售壓力、越來越強的降價預期，也使地產龍頭們在繼續看好后市同時，開始選擇更加審慎的發展戰略。

賺錢更多了

根據四大地產公司公布的中報，上半年力度空前的房地產調控政策導致市場成交量持續走低，但這并沒有過多影響到地產龍頭們的盈利能力。萬科上半年實現凈利潤28.1億元，同比增長11.4％；保利地產上半年營業利潤為24.46億元，同比增長21.85％；金地集團上半年營業利潤18.6億元，同比增長257.89％；而招商地產則實現凈利潤10.5億元，同比增長115.71％。

中國房地產信息集團研究中心總經理陳嘯天表示，雖然調控政策對市場產生影響，但今年上半年銷售情況其實不比去年同期差。國家統計局統計數據顯示，今年上半年全國銷售面積達到3.55億平方米，同比去年增長近13％，而19820億元的銷售金額更是同比增長達到25.4％。

賣房變難了

不過，在整體利潤上升的同時，政策調控引發的銷售壓力也開始逐步凸顯。四大房企上半年銷售面積呈現兩升兩降格局。萬科、保利銷售面積和銷售金額均有增長，但金地和招商地產卻出現銷售金額和面積大幅下降。其中金地銷售面積同比回落42.83％，銷售同比回落37.31％；招商地產銷售面積同比回落53.87％，銷售金額同比回落41％。

從四大房企公布的中報看，企業顯然感受到下半年銷售壓力。保利明確表示，國家對于房地產市場的持續調控，使市場經營環境日益規范，一大批戰略清晰、專業化的房地產企業迅速發展壯大，行業集中度有所提高。房地產行業的激烈競爭使公司保持持續快速增長的難度加大。

長江證券房地產行業首席分析師蘇雪晶在分析保利地產中報后表示，保利第一季度銷售火爆，但進入第二季度銷售的同比增速明顯放緩，這主要是由于市場調控的深入，不少項目銷售受到影響。

悄悄降價了

逐漸增強的銷售壓力加之下半年市場供應量的持續增長，價格調整也開始從半遮半掩狀態逐漸走向明朗，以更為理性的定價推動交易量恢復平穩，從而促使市場在新平臺上達到均衡，成為主要地產企業共識。

具體到下半年經營策略，金地表示，將以銷售為先，加快公司銷售現金流的回收。

華泰聯合證券房地產行業首席分析師魚晉華在分析萬科上半年的銷售業績后說：“上半年，房地產市場處于調控愁云中，萬科根據自身特質在市場仍處于降價敏感期內就迅速調整價格策略，使得月度銷售面積5月后迅速提升。”

其實，對于眾多房地產企業來說，目前市場仍存在相當充裕的調價空間。以金地為例，國信證券的分析就指出，金地目前土地儲備的平均價格不到2800元每平方米，而上半年的銷售均價為1.1133萬元每平方米，這為公司下半年靈活定價提供了騰挪空間。

陳嘯天分析，就目前大多數新開降價項目而言，基本上降價幅度在15％左右，而且降價引發的銷量增長效果明顯，他預計，下一階段會在這個基礎上有所調整，但空間相對有限。

戰場轉移了

對于未來發展，四大房企中報大多表現出謹慎樂觀態度。

雖然上半年調控政策對房地產行業的影響明顯，但從全國范圍來看，房地產行業并沒有出現整體的下滑，更大程度上是發展結構出現了變化。與受到政策影響較大的一線城市市場相比，大多數二、三線城市房地產市場仍然活躍。

來自中國房地產信息集團研究中心的統計數據顯示，10個大城市實際占全國成交量比重已經從2009年年初的26％下滑到了今天的13％。陳嘯天表示，今年上半年大家所感受到的全國市場下滑的信息，只是局部或者說只是片面信息，從全國數據看，在一線城市市場下滑同時，全國其他城市由于房價一直相對比較平穩。這一變化也促使主要房企開始將目光由熱火朝天的一線城市向方興未艾的二、三線城市轉移。

萬科中報顯示，其上半年新增項目多位于二、三線城市。保利也在中報中明確表示將加大二、三線城市投資。