中莎廣場逆市開盤,炒房資金"轉戰"商業地產

在住宅市場“冰凍”后，山西、浙江等地的民間資本正把目光瞄向北京、上海等一線城市的商業地產項目。

　日前，國內首只專注于商業地產的私募基金——高和投資旗下的中莎廣場在經過標準化商業培育后，開始進入客戶認籌階段，價格在3.2萬元至3.5萬元/平方米。業內人士指出，中莎廣場是北京房地產市場調控后，民間資本通過私募形式進行的第一次物業收購。種種跡象表明，炒房資金從住宅市場撤出后，開始進入商業地產領域。

　高和投資董事長蘇鑫向中國證券報記者介紹，中莎廣場位于北京燕莎商圈，目前為已落成的商辦物業，包括寫字樓和底商，面積約為2.5萬平方米，預計6月初即可開始銷售。銷售回款后，該基金將進一步物色城市核心區的商辦物業進行統一培育，通過商業標準設定來提升物業價值，最后在物業成熟時尋求“安全性資本”實現退出。

　蘇鑫表示：“租金回報率在5%以上的項目可以保證客戶長期的投資回報，而回報率在2%以下的項目顯然存在泡沫。而回報率是高和投資為安全性資本尋找項目的標準。”

　高和投資以山西等地的民間投資者為募資對象，今年初，高和投資已嘗試收購了凱德置地開發的凱德華璽幾千平方米底商。高和投資在收購這些商鋪后，投入部分資金，對商鋪進行了統一的形象設計，設定進入門檻和運營標準，再出租給品質較高的租戶，最后帶租約整體出售給下家。蘇鑫稱這種帶有資產管理性質的投資方式為資本的“精裝修”。

　高通智庫首席分析師張宏認為，民間資本看上商業地產的原因是，這一物業形態的價值很大程度上被低估。

　相關統計數據顯示，目前北京、上海等地高檔公寓的租金回報率僅為1%—2%，而寫字樓和商鋪租金回報率可達4%—5%，“商住價格倒掛”現象極為嚴重。

　全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，資本具有不同的屬性，在北京市場，來自山西、內蒙古資源礦產行業的安全性資本往往是支撐商業地產的主要投資動力。安全性資本并不要求短期的高回報，而更看重長期的資產升值潛力和穩定的回報率。因此，即使在住宅市場陷入低谷的時候，一些核心地段的商業物業仍能取得較好的銷售業績。而REITS有望在今年出臺，這將為投資商業地產的各類基金提供退出通道，也為商業地產的發展提供機遇。