美國房價并無泡沫且將跑贏通脹

分析師認為，房屋應被視為奢侈品而非必需品，美國房價漲幅和收入漲幅接近或相同，因此目前并不存在泡沫，且將跑贏通脹。

綜合媒體9月14日報道，唱空房價者認為，在美國，應被視作必需品的房屋其價格增幅等同于通脹，因此當前美國房價被嚴重高估，且可能已進入數十年的下跌通道。但實際上，房屋更接近奢侈品，因而房價長期內應隨收入增長而增長，并因此能跑贏通脹。

在美國經濟復蘇所面臨的所有不確定性中，房地產市場的情況可能令人最感困惑。

許多時候，美國房地產業似乎已進入嚴重雙底衰退的早期階段。7月房屋銷量大跌，分析師也稱市場困境即使不會持續數十年，也至少會持續數年。但也有人稱最糟糕的時期已經過去，如著名地產經濟學家Karl Case所言，他近來表示，“現在買入房產應該是個合理選擇了。”

一種有助于搞清楚究竟更傾向唱空還是唱多的思考框架是自問:房產是奢侈品還是必需品？是隨著收入增加而投入更多的產品還是隨時間推移支出比重永遠較低的產品，比如食品或服裝？

如果認為房產是種奢侈品，則會得出長期房價漲幅將接近收入繼而今日房價并未過分高估的結論。若認為房產是必需品，則會得出房價攀升將更為緩和、如同食品一般基本接近整體通脹的結論。

這兩種觀點如此不同，因而引發了無休無止的爭論。

實際上房產更接近奢侈品，因此美國房價長期中會維持上漲，故而和失業、貿易赤字、預算赤字或消費者債務相比，房地產問題還算不上是當前經濟最嚴峻的危機之一。

沒有人懷疑美國房價漲幅在1970至2000年間基本追隨收入漲幅，但問題在于這30年是否應被視為特例而非常態。包括投資研究人及著名博客寫手Barry Ritholtz等房價看空者給出了肯定的回答。他們稱，政府在這個時期為房主提供新的稅收優惠政策，而利率水平也持續下滑，但這種趨勢不會無故重現。

他們能以Robert Shiller的歷史性序列數據作為證據。該數據顯示在過去一個世紀的大多數時間里，房價漲幅并未超過通脹。

直覺似乎告訴人們這種觀點這合乎常理。隨著人們越來越富有，必需品支出在所有支出中所占比重逐步降低，就好比一個獲得加薪的人通常不會將這筆錢花在雜貨店里。而房產看起來也具備同食品這類必需品一樣的特質，這樣一來其在消費者支出中所占比重便會持續下滑。在這種情況下，房價漲幅應大約和通脹漲幅相同并遠低于收入漲幅。

若真如此，美國房地產的前景令人悚然，至少對于有產者而言是這樣，因這意味著當前房價至少被高估了30%左右，即過去30年通脹和平均收入之間的缺口。Shiller的歷史房價指數也顯示出房價被高估。當前房價指數為130，盡管低于06年房地產泡沫時期的峰值203，仍高于1890年至1970年的均值94。

偏向看空的一方實際上在暗示數十年來房價一直存在泡沫，因此房價進入了長達數十年的下跌通道。

而偏向看多的一方并不買賬，其中包括Karl Case、穆迪分析師Mark Zandi和弗吉尼亞州經濟學家Tom Lawler。Lawler是最早預言房地產繁榮期終結的人。他們認為美國房價漲幅和收入漲幅相同，至少是接近，房地產目前并不存在泡沫。

這一方也能從歷史數據中找到支持。Case指出1970年以前的房地產統計數據在可靠性方面存疑。為了方便獲得，Shiller的歷史指數統計從多個來源獲得基礎數據并拼湊而成，其中包括美國勞工部的數據。而巧合的是這些來源都傾向低估房價。

Lawler稱，其它的數據比如美國人口局并非如此。該機構從1940年開始就房價對房主進行調查，結果顯示房價增速快于整體通脹，且約為工資漲幅，這項調查顯示房價隨收入增長的情況不僅在1970年至2000年出現，在1940年至1970年也是如此。

Case則對波士頓地區建于20世紀末并存留至今的房屋銷售記錄進行了統計，結果顯示房價每年的漲幅比通脹水平高出2.5個百分點，恰好約為收入漲幅。

而最具說服力的證據莫過于Shiller所提供給筆者的一份數據，其顯示在過去60年里，消費者住房支出比重并沒有隨時間推移降低，而是一直維持在14%至15%，但食品支出比重卻從25%下滑至13%。

這些數據相當有力地證明了1970年后所發生的情況并非偶然，隨著收入增長，人們在房產方面的支出確實在不斷攀升。

對房主以及潛在買家的最好建議可能應該如此，即首先應將房產視為生活處所，而非一種投資品。分析師認為，“如果你可能在未來三年左右的時間里搬家，很可能租房時最好選擇，因購房程序極為繁瑣且一次性投入太大。此外，如今大多數地區的房價都不會太低”。

目前美國房屋均價/收入比為3.4，地產泡沫前該比率為3.2。鑒于經濟環境疲軟且止贖數量依然處在高點，美國房價可能在未來一兩年內進一步下滑。在圣地亞哥和舊金山這類租金相對低廉的地區房價看起來尤其過高。此外收入增幅也很可能在未來數年維持較低水平，從而壓低房價增幅。

分析師指出，“但是，如果你傾向于定居多年，則房地產泡沫已幾乎完全擠出的事實會令你感到欣慰。美國房價將在不久的將來再次攀升，其增幅也許趕不上收入，但很可能會跑贏食品和服裝等必需品價格”。

相比之下，要想對經濟其它問題持類似樂觀態度卻不大可能。

(張萌 編譯)

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