房地產行業面臨資金隱憂

從近幾年情況分析，房地產行業的營業收入增速已經從高峰值回落至相對平穩的增速。我們預計未來隨著行業調控的持續，行業整合的過程中，凈利潤的增速也在波動中趨緩。房地產上市公司前3季度實現了同比增長15%的銷售金額和同比增長44.45%的預收賬款，除了價格上漲的原因之外，行業資源聚集效應也不可小覷。在行業調控常態化的過程中，行業整合的結果將是強者恒強。

房地產公司的資金狀況是短期無憂，而遠期隱憂已經顯現。3季報數據顯示，截至3季度末，95家樣本公司共有貨幣資金1941.72億元，同比增長9.92%；短期借款738.53億元，同比增長19.56%；一年內到期的非流動負債552.20億元，同比增長55.95%。從短期來看，貨幣資金足以應付短期債務需求，資金壓力不大。但相較于短期借款和一年內到期的非流動負債，貨幣資金的增速遠低于二者。此外，長期借款在借款總額（長期借款加短期借款之和）中的比重逐年提高，截止3季度末，樣本公司長期借款比重已達到77.20%，較去年同期提高了5.52個百分點。如果銷售低迷，回款速度放緩，不排除未來資金壓力增大的風險。

截至3季度末，95家樣本公司經營活動產生的現金流量凈額總計-786.89億元，較去年同期的472.70億元減少了1259.6億元。

在行業調控常態化、長期化的背景下，市場日益成熟和規范，資源日益集中于優秀企業。毛利率的下滑、增速的下降，無不考驗企業的承受力。強者恒強是未來行業整合的結果。而在整合過程中，各企業對自身管理能力、資金使用效率、融資能力、資源整合能力、開發能力等等的審視和提升，將是其應對行業變化的生態環境的可行選擇。在超越行業平均水平的銷售業績下，短期內優秀房企的資金壓力并不明顯。但長期借款占比的提升，為房地產公司未來的資金壓力埋下了伏筆。

調控仍在持續，流動性依然寬裕。政策的壓制和資金的刺激使得行業面臨較多的不確定性。近期高端商品房豪雨中低端住宅的銷售業績或許反映了資金在追求保值增值中對房產的難以割舍。但在中國當前的環境下，政策的調控始終無法忽視。房子的最終屬性依然是居住。投資和投機型的需求能夠支撐市場多久尚難判斷。維持行業“中性”評級。個股方面，行業整合，強者恒強的局面下，我們推薦行業龍頭萬科、招商地產，以及有價值重估機會的商業地產公司世茂股份。