警惕房屋開發去城市化

某地巨資興建的“新區”因門庭冷落而被稱為“鬼城”，上海黃浦江邊的湯臣一品也曾多年是空無一戶，但在空置多年之后，湯臣一品開始引領浦江沿岸的豪宅價格暴漲，而某地的那座“鬼城”依舊在默默等待著“被發現”。房地產業的價值定律非常簡單：第一是區位，第二是區位，第三還是區位！有專家重新定義了區位的標準：城市中心，稀缺水岸，交通樞紐。按照這三個標準，湯臣一品的尊貴與“鬼城”的期待孰是孰非？答案不言自明。

和股市一樣，房價上漲是樓市繁榮的標志，樓市的繁榮來源于城市化，而城市化的趨勢則來源于兩個流動性：人口的流動性與貨幣的流動性。每個城市或新區的建設者都會說，這里什么都不缺，就缺資金和人才！其實缺了這兩樣，房地產就不是人居社區。《福布斯》雜志曾預測有5個名城將“死亡”，除了地震，火山，缺水和下沉之外，由于失業和人口外流而“死亡”的城市是美國的底特律。底特律是著名的汽車城和音樂城，美國三大汽車公司的總部基地，占地面積382平方公里，2008年的人口數為91.2萬人，而在50年代，該市的人口數一度高達200萬人。金融危機使該市20%以上的房產被遺棄，某房產中介一年內處理了394棟房產，總價不到1000美元，平均每棟房子僅2.5美元！街頭上100美元的房產隨處可見，還有人僅用1美元就買到了一棟被遺棄的“豪宅”。買這些房產并不需要承擔債務，只需補交前業主所欠1000多美元的財產稅和剪草費就可以過戶了。

城市化和去城市化，分別代表著產業周期的兩個階段：小富進城，大富進京，窮人進城，富人下鄉，這個規律曾在歐美國家不斷演繹，但在亞洲發展中國家卻有些變異。進城和進京的選擇不變，但在城市化的后期，亞洲發展中國家是窮人進城，富人不下鄉，因此出現了人口高度密集的“超級都市圈”。從日本的大東京開始，相繼有印度的大孟買和大新德里，韓國的大首爾等等。中國是亞洲最大的發展中國家，由此推論，城市化也將難逃“超級都市圈”的宿命，至少會有大上海，大北京和大廣州，吸引未來60%以上的城市人口進入這三大都市圈。由此判斷，在三大都市圈之外的地區，城市規劃一定要警惕人口外流，避免成為“鬼城”房地產的開發商，簡而言之，城市化要以人為本。

某地的“鬼城”首期開發32平方公里，2008年2.8萬人，2009年8月的最新統計是2.86萬人，一年半的時間僅增加600多人！按照這個人口增長的速度計算，如果沒有強制性的人口遷徙，在中國城市化基本完成的2025至2030年間，新增人口不過6000-8000人，總人口3.5萬人左右，但是當地政府已經啟動了雄心勃勃的二期開發，宣稱未來的新區面積將達到352平方公里，接近美國底特律城的占地面積，人口總數不及底特律的5%！土地開發面積約為人均1平方公里！

人口的流動性是現代經濟的本源，現代經濟說就到底是人與貨幣的關系，用兩個流動性的理論解讀中國的城市化，可以勾畫出未來中國的人居新地圖。在中國，人口的流動有四大約束：宗法、戶籍、財富和交通。伴隨著宗法觀念的淡化，戶籍制度的改革和現代交通網的形成，人與貨幣的流動性相互激勵，必然重新劃分人居版圖。今日中國，農村已經出現了“空心村”，不久還將會出現“空心城”。中國的高速鐵路網將在2020年完成，鐵路的平均時速將達到200公里。伴隨著鐵路的延伸與提速，人口與貨幣的流動必然加速，會有許多中小城鎮面臨人口外流與去城市化的威脅。