穆迪將日本房地產業前景由“負面”上調為“穩定”

穆迪報告稱，由于日本經濟逐步改善及房產市場顯示復蘇跡象，該機構將未來12到18個月日本房產業前景由“負面”調整為“穩定”。

穆迪投資者服務公司9月13日消息，穆迪(Moody s Investors Service)在其最新行業報告中將未來12到18個月日本房地產業前景由“負面”調整為“穩定”。

穆迪在此行業中的評級對象包括日本5家房地產公司及18家房地產信托基金(下稱J-REIT)。

穆迪調整前景原因在于，該機構認為日本經濟(經歷09年縮減后)現正逐步復蘇，房地產業很快將走出谷底。

東京市中心寫字樓空置率08年來便在上升但目前即將見頂，租金要價降速也在放緩。

在需求復蘇背景下，寫字樓租賃市場不會進一步顯著惡化，不過穆迪認為現在預計市場將有強勁改善為時過早，其原因是2011/2012年將有大量寫字樓供應入市，因此空置率可能不會迅速下降。

除主要都市外，其他市場寫字樓租賃市場亦顯示見底跡象，不過這些地區需求復蘇較慢。

零售地產方面，盡管就業市場緊張且工資增長停滯，但個人消費與零售銷售似乎正在觸底，不過各類零售地產競爭差異可能進一步擴大。住宅租賃市場入住率和租金正在改善。

公寓市場此前因經濟惡化所致需求下滑而遭嚴重破壞，但在稅收優惠措施和低利率幫助下，都市區需求已有改善，價格也在企穩。

房地產投資市場交易量較低原因在于房價下滑，但在海外尤其是亞洲資金流入、以及金融機構貸款市場和融資環境改善等支撐下，交易量應會逐步增長。

盡管經濟復蘇步伐依然不定(因其他發達國家放緩及日圓走強原因所致)，但未來12到18個月日本經濟不會經歷可能導致其房地產市場進一步惡化的縮減。

房產公司評級方面。過去1年穆迪已對日本主要有評級的房產公司采取大量負面評級行動，其原因是這些公司杠桿水平因其在08年上一輪房產周期高峰期間所做債務融資投資而大幅上升。此外，經濟衰退也對這些公司寫字樓租賃和公寓銷售業務盈利產生壓力。

不過，隨著市場情況企穩，未來評級行動將視各公司盈利與資產狀況改善速度而定。

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J-REIT評級方面。穆迪08年來已對有評級的J-REITs采取大量負面評級行動，其原因不僅是這些基金采取激進債務融資投資致其杠桿水平上升及租賃收入受壓(這一點與日本主要房產公司相似)，而且還有融資環境惡化(系此次金融危機所致)。

不過，在房地產穩定基金(Real Estate Stabilization Fund)設立后，流入J-REIT部門的資金已逐步改善，融資環境(無論公開發股或發債)持續改善，這使得發行者得以擴大自身資產。此外，越來越多的J-REIT正在嘗試通過并購或新增投資來擴大投資組合，杠桿管理也因資產出售及新股發行而日益靈活。

由此，那些能通過投資組合和財務狀況(尤其是杠桿)改善其收入的J-REIT評級也將企穩。

(刁力 編譯)

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