香港住宅市場亢奮情緒"明顯收斂"

[ 香港特區政府署理財政司司長陳家強8日表示，在過去數周，住宅市場的亢奮情緒已明顯收斂，顯示遏制投機活動新措施已收到一定成效 ]

香港特區政府署理財政司司長陳家強12月8日表示，在過去數周，住宅市場的亢奮情緒已明顯收斂，顯示遏制投機活動新措施已收到一定成效。

受到外圍環境刺激，香港房地產在今年短期內出現異常的升幅。前九月的房價累計上升高達15%，比2008年低位高漲47%。今年11月19日，特區政府財政司司長曾俊華宣布將針對兩年內轉手的房地產交易征最高稅率達15%的“額外印花稅”。

陳家強表示，上述措施出臺后，投機活動已經明顯減少。他表示，由于“額外印花稅”適用于任何面積、任何價值，并屬短期交易的住宅物業，因此不存在市場資金由豪宅市場轉向小型住宅市場的問題。

他昨天在立法會會議上回復議員提問時表示，政府將會確保金融機構在借貸方面繼續穩健審慎，避免信貸膨脹與資產價格上升造成惡性循環，從而減低一旦資金撤走時可能出現的震蕩。他重申，特區政府將繼續密切留意市場情況，在有需要時毫不猶疑推出適當措施。

事實上，這次措施是今年特區政府第四次采取的調節房地產市場的行動，同時也是最為嚴厲的一次調節，外界普遍關注其實際效果。

早在二月，曾俊華便在發表財政預算案時提出“曾四招”限制地產泡沫，包括從增加供應及確保市場透明度等著手力阻房地產市場泡沫。隨后出臺的監管新樓銷售的“九招十二式”，被視為打擊一手樓盤銷售的重藥。

然而，在聯系匯率之下，隨著美元的貶值，香港的流動性不可避免地攀升，資產價格再次沖高。香港上半年樓價已較去年年底進一步上揚8％，且6月份的平均樓價相比2008年的高峰高出15%，大型單位的價格已超越了1997年的高峰。

于是特區政府在8月再次出招，宣布預售樓不容許以確認人方式（香港業界俗稱“摸貨”）轉售有關物業，也不容許通過提名下手買家方式來取消有關交易，從而限制了一手樓宇的短炒。但這些針對新樓的措施并沒有引發全行業的價格緊縮，大量的二手舊樓市場仍然活躍，而且屢現高價成交案例。

據曾俊華披露，今年前9個月，持貨12個月便轉手的樓宇買賣勁升了114%，以至于曾俊華驚呼：“這是一個三位數字。”

進入10月，市場對美國QE2的預期令香港迎來更多海外資金，特別是大量內地投資者移民的涌入，令特首曾蔭權在10月施政報告中不得不暫時取消“投資者入境計劃”中地產作為適合投資的類別，并同時限制地產商變相擴大建筑面積的“發水樓”做法。

不過由于投資移民涉及的多為豪宅市場，一些中小盤的二手樓宇價格在10月措施實施之后仍然出現了勁升。特別是11月份，美國QE2的實施，令香港資本市場產品價格普遍上揚。

特區政府因此再次出重拳。以額外印花稅與全面提升首付比例來提升炒樓成本。

但業界也擔憂，隨著近期股票市場的回落，資金有退出香港之勢。陳家強昨天同時坦承，非常關注QE2可能令資金繼續流入香港，從而增加香港股市、樓市的波動性。但由于外圍環境存在不少變量，所以難以預計資金流向出現逆轉的時間和影響。

相比熱錢的退卻，特區政府目前更關注的還是流動性偏多所帶來的負面效應。陳家強表示，注意到通脹的上行風險近期有所增加，將密切監察通脹情況，尤其是通脹對低收入市民的影響。