樓市團購:有空間無組織 想說愛你不容易

眼見著輪番的調控政策,未給東莞樓市帶來價格上的明顯波動,部分逐漸失去耐心的購房者,開始寄望于通過團購的方式獲得更多優惠。一個好消息是,今年年底東莞各大房地產商推貨量較大,勢必存在一定競爭,寄望于團購得利的購房者仍有操作的空間。

但東莞的團購氛圍向來不濃,民間也缺乏有效的組織力量與開發商進行價格博弈。日前,記者就此走訪了曾經參與團購的市民或組織過團購的中介機構等,請他們就如何組織或參與團購活動,如何技巧地與開發商討價還價并保障自身利益等問題為購房者支招。

●現狀

從外地刮來的“團購風”

按照慣例,每年年底或多或少會有一些團購消息傳出,今年有些不同的是,東莞樓市第一波團購風是從外地吹來的。由于限購令的出臺,廣州、深圳兩地兇猛的民間資金急于找到出口,于是房價相對較低、回報空間看好的東莞,成了廣深客關注的焦點。

從10月份開始,就不斷有媒體觀察到廣深客入莞的消息,其中不少是有組織的團購行為。于是,市場又傳出消息,廣深客團購時得到了不少的價格優惠,這也直接刺激了東莞本地購房者參與團購的熱情。

楊先生供職于東莞一家房地產專業網絡公司,前不久,其公司開始籌劃組織本地市民看房團,結果網上報名人數眾多,短時間內即有上千人響應。最后該公司只得將人數龐大的看房團分成9條線路,分別前往不同的樓盤看房。

楊先生說,據其觀察,東莞參與團購模式的購房者與廣深客有著明顯的區別。廣深客中夾雜著眾多投資者,而東莞本地購房者多以剛性需求為主,他們是實實在在想買套房在東莞安定下來,因此如果開發商給出足夠的優惠條件,成交的可能性很大。

與依托中介組織團購不同的是,吳女士是以個人名義組織團購的活動發起者。吳女士最初的想法是買套房早點結婚,但東莞房價一直很堅挺,她多次與開發商討價還價未果后,產生了“組織更多人與開發商講價可能效果會好些”的想法。

最近一個月,吳女士多次在網絡上發帖,組織東莞購房者團購,雖然有一些網友懷疑其是否帶有商業目的,甚至有人懷疑她是開發商的托,但仍有20幾名網友表示愿意隨她一起去看房,前提是費用大家AA制。

吳女士說,在此之前,她很少在網上看到東莞購房者以個人名義組織團購的,因此,她也算是第一批吃螃蟹的人,但最近一段時間,她也在不同網站,看到了幾個以個人名義組織在東莞團購的帖子。感覺東莞市民逐漸意識到“以集體智慧與開發商博弈”的趨勢。

●利好

年底推貨量大留下空間

“9·29”新政出臺后,東莞樓市并未走低,成交量一度有攀升趨勢。瑞峰置業市場研究部經理劉金林介紹,由于市場形勢較好,不少開發商在11月份加大了推貨量,這在往年是不多見的。預計在今年12月中后期,還會有一批新貨推出,這主要是因為各大開發商對明年的政策環境有所擔憂,擔心還會有新一輪的調控政策出臺,壓低房價和成交量,他們希望借今年年底的旺市迅速出貨,為應對明年打下較好的資金基礎。

市場貨源充足,就意味著競爭激烈,也給有團購想法的市民留下了可操作的空間。業內人士介紹,從目前的情況看,東莞一些較大的品牌開發商基本已完成全年銷售任務,不存在資金壓力,希望他們給出滿意折扣的可能性不大。市民可以多關注一些中小開發商,特別是一些新開的鎮街樓盤,這部分樓盤的議價空間相對較大。

“如果雙方能找到一個價格平衡點,我們很愿意與團購組織合作。”東莞一位不愿具名的房產開發公司負責人說。他們預計明年的房產政策還將進一步緊縮,年底前積極推貨在該公司已達成共識。該公司也曾計劃主動組織購房者團購,但因為“最近風聲比較緊”,他們不想在開盤時太高調,以免成了“出頭鳥”,因此最終放棄了這一想法。

該負責人還表示,如果市民有團購的想法,可以通過媒體、代理機構或工作單位名義組織,他們將根據最終參與團購的實際人數等情況確定價格。一般而言,團購人數越多,折扣就越低,但市民不要對折扣抱有太大幻想,“不可能像外界傳言的那樣低到6折,這樣開發商就要賠本了”,就該公司而言,最低折扣是9.3折。

●業內人士支招

選擇有資質的組織者,摸清樓盤底價

“如果真的能低到9折左右,已算是相當不錯的結果了。”業內人士陳先生介紹,東莞房價折扣不多已是多年累積的“慣例”。希望通過團購享受優惠的市民,一方面要抱有良好的心態,不要指望開發商在旺市里主動降低身價,另一方面要特別注意選擇組織團購的中介,并積累一定談價技巧,不然可能賠了夫人又折兵。

劉金林也表達了相同的觀點,她介紹說,目前,各地組織團購的機構不少,但其中也有很多動機不純的,他們的目的不是幫助購房者如何拿到好的價格,而是周旋于開發商與購房者之前,兩頭忽悠,兩頭收費,達到個人漁利的目的。市民在選擇組織團購的機構時,要首先查清其資質,最好是通過一些有影響力的媒體或代理商參與團購,以免上當受騙。

業內人士還介紹,有些開發商也會在市民團購時玩貓膩,比如原本一處樓盤的均價是5000元/平方米,為了忽悠購房者,讓他們覺得占了很大的便宜,開發商會告訴不知情的團購市民,他們的均價是5500元/平方米,然后打9折。如此算來,價格并沒有降多少。購房者在團購前,一定要通過各種渠道搜集到心儀樓盤的真實售價,以備談價時不吃虧。

與此同時,團購畢竟是一個有組織的集體行為,為了保障自己的利益不受侵害,購房者之間最好能形成一些用于內部約束的協議,同時按照一套科學的團購程序按部就班進行。比如:先找到有資質的團購組織機構填寫登記表格,注明感興趣的樓盤名稱或大致區域,然后根據自身需求,有針對性地提出建議,并不定期地與購房專家、房產律師請教,及時跟進項目動態,適時與組織成員進行線下聚會,交流信息,最后組織談判團隊與開發商協商價格,此外,最好根據需要聘請律師進行團簽。

●親歷者說法

統一好內部意見,交由專業人士談判

正在以一己之力組織團購的吳女士感言:“這比上班操心多了”,她說,自己的經歷或許對后來的團購組織者和參與者都有一定的借鑒意義。

“首先是召集人馬,這倒不是什么難事,發發帖接接電話就行,最難的是大家怎么統一。”吳女士說,由于缺乏經驗,她最初在網上發帖,只是表達了組織一撥人在南城團購買房的想法,并沒有注明買哪個盤,買那種戶型,目標價位多少等信息。這給她后來的組織工作帶來了無盡的麻煩,很多有意向參與的網友,你一言我一句,大家意見很難統一。有的說只想看三房,價格不能超過7000,有的又說要看小戶型,價格過了6500就不予考慮。幾次在網上討論,都是不歡而散,以至于拖了一個多月后,才組織了第一次集中踩盤。

但到了樓盤銷售處后,大家又出現了意見分歧。甚至有的成員為了買到同一套房發生了爭吵,場面尷尬不已。吳女士說,雖然團購對開發商有一定的觸動,但如果內部意見不統一,集體的力量分散后,反而不如單獨去買房。

吳女士總結說,團購活動中,每個成員都有自己的小算盤,對于樓盤的戶型結構、樓層、交房時間等具體問題,又有不同的標準。要滿足每個人的利益訴求很難,因此,在組織團購前,最好制定一些具有約束性的協議內容,以免到了銷售處后發生爭吵,給開發商看笑話。為了做到這一點,她建議,團購成員交流意見時,最好不要局限于網絡,要經常進行面對面的交流和討論,增強了解,保證能夠以一種聲音、一個主張與開發商進行談判。

吳女士還說,她個人感覺團購的發起者不一定要成為最后的組織者。以她個人為例,自感組織能力不是很好,但其他人又不愿意接手。她建議,在團購成員同意的情況下,可以請一些專業人士作為組織者,與開發商進行談判,這樣效果可能會更好些。