北京新房銷售面積9年來最低 價格漲幅 6年來最小

銷售面積創新低新房庫存增速快房價連降9個月降價項目日漸多

樓市“拼跌”房價或再降兩成

銷售面積大幅縮水、新房庫存增速加快、降價新盤史上最多、二手房成交量跌幅最大……經歷了深度調控，2011年樓市交出了一份份“最”賬單。作為調控政策執行力度最大的城市，北京房價下調的項目和幅度也領先于全國。

展望2012年樓市，業內認為，市場拐點已經明顯出現，預計未來6至12個月，房價還有可能出現10%至20%的下調。

2011回顧

新房

銷售面積 9年來最低

新建商品住宅關系國計民生，在房地產市場占主導地位，是樓市調控的重要組成部分。北京市統計局公布的數據顯示，2011年1月至11月，北京新建商品住宅銷售面積772.1萬平方米，預計全年銷售量約860萬平方米，創近9年來銷售面積最低。

新建商品住宅成交下降的主要原因是2011年“兩限”，即限購、限貸政策導致購房需求不足。與此同時，信貸政策收緊，央行年內6次上調存款準備金率和3次上調貸款利率，取消房貸優惠利率，進一步加劇購房者觀望情緒，購房者舉棋不定，拉長了成交周期。

價格漲幅 6年來最小

數據顯示，2011年全年，北京市新建商品住宅成交價格為21314元/平方米，同比上漲8.2%，為2005年以來價格漲幅最低。

2011年住宅的購買主體是首次置業和首次改善需求者，北京市城市發展新區和生態涵養區的低價樓盤成為剛性需求置業的重要區域，新建商品住宅成交65%以上位于五環外，結構性成交拉低了均價。

2011年的北京樓市，降價、團購價、特價房、買贈、五折、起價房等成為關鍵詞，而新建住宅放量持續加速沖高，降價預期增強，樓盤不斷降價，以價換量。據市房地產交易管理網顯示，11月北京新建商品住宅均價已跌破2萬，理性回歸。

庫存激增 29天漲萬套

北京住宅市場低迷，給房企造成巨大的資金壓力。為了盡快回籠資金，2011年下半年，北京新建商品住宅放盤提速。據市住建委2011年12月7日發布的數據顯示，北京新建住宅庫存達到了130049套，創出近971天的新高。

距離上次突破12萬套，僅有29天。

庫存上漲速度加快，一是迫于有效購買力被消化，新建商品住宅放量增加；二是全年預售項目平均去化率同比下降近10%；三是“十二五”期間，北京建設100萬套保障性住房，分流商品住房需求，這進一步加大新建住宅庫存壓力。

降價項目創史上最多

目前，北京在售新建住宅項目730個，其中98.8%的在售新盤價格停止上漲，明顯降價的至少有116個項目。2011年，成為迄今為止樓市降價項目最多、范圍最廣的一年。

值得關注的是，降價現象正由個別項目蔓延到整個區域，由郊區向市區擴散。2011年4月，在遠洋一方降價4000元/平方米的帶動下，通州的東方華業玫瑰、珠江國際公館等項目紛紛宣布給予優惠，房價逐步進入實降階段。截至目前，以通州、大興、順義、房山、朝陽為代表的住宅項目降價最為明顯。

二手房

成交量跌幅最大

北京自1999年10月開放二手房市場以來，成交量逐年攀升。截至2011年年底，在二手房市場發展的12年中，僅有三年成交量下跌。

其中，僅2008年樓市成交量回調是全球金融危機的宏觀環境所致，即客觀“被”調整的成分更多一些。而2010年和2011年的下調更多的是政府主動調控樓市的結果，屬于主觀調控的過程。

為了抑制因成交過快上漲，熱錢不斷涌進導致的房價急速大幅上漲，2011年的調控可謂空前嚴厲，使得2011年二手住宅成交量萎縮明顯，預計全年成交量(過戶套數)約為10萬套，同比上年17萬套下降了41%。創下自二手房市場開放以來成交量下降幅度最大紀錄。

從二手住宅價格變化趨勢的比較可以看出，二手房價格在2008年以前一直呈現或多或少地上漲。但是，自2008年金融危機以來，二手房價格出現了明顯的波動，價格有漲有跌，波動起伏較大。

在2008年下半年，受奧運會和金融危機的雙重影響，房價下探時間延續了7個月。然而，2011年房價的下探時間竟延續了9個月，降價的勢頭更甚。

降幅方面，2008年二手房價創下了7.9%的歷史跌幅紀錄。而2011年樓市受到政策嚴控，房價呈現急速下跌趨勢，降幅也高達近6%，僅次于2008年，政策調控效果盡顯。

2012前瞻

房屋銷售量回升緩慢

2011年前11月，北京銷售商品住宅面積為772.1萬平方米，這一數值創造了最近10年來的最低成交紀錄。

北京中原市場研究部認為，2012年限購政策持續，使得符合購房資格且有購買意愿的購房總量在逐漸成交中消耗，而且預計需求將越來越少。

據了解，北京限購政策全國最嚴厲，使得自住需求占比九成以上，投資離場。貸款政策繼續維持一定力度，剛需難以入市。而且，隨著調控政策的延續，市場需求對價格下調的幅度期望值越來越高，“買漲不買跌”的心態很可能使得價格下調難以換來成交量大幅回升。

房價下調幅度或加大

對于房價走勢，北京中原市場研究部認為，2012年房價繼續大幅下調已成一個大概率事件。北京市按照中央的決策部署堅持房地產市場的調控，限購政策不放松。

“促進房價合理回歸，從以前的抑制過快上漲，到現在的合理回歸，說明了調控的目的已經改變。目前下調部分不合理區域房價已經成為政策主要目的。”北京中原地產三級市場研究總監張大偉說。

北京作為調控政策執行力度最大的城市，房價下調的項目和幅度也領先全國，目前來看拐點可以說已經明顯出現，預期在未來6至12個月內，房價還有可能出現10%至20%的下調。

新城降價新盤將增多

地鐵不僅縮短了城市的空間距離，改變了人們的生活方式，也改變了城市的發展格局。

2011年，總里程達108公里的5條地鐵線(房山線、大興線、昌平線、順義線、亦莊線)相繼開通，北京郊區進入城市副中心的藍圖由此展開。

不僅如此，預計在2012年，郊區新盤供應量也將大漲，在全市占比份額也將繼續達到歷史新高。在已經庫存積壓的情況下，潛在供應量將影響在售項目，推動價格進一步下調。

郊區二手房降價壓力大

目前二手房市場的有價無市以及同一區域的一二手房價格倒掛現象，均屬于短期的非平衡狀態，市場將通過其自身的調節來回歸平衡。

因此，北京中原預計，2012 年二手住宅價格降幅為20%左右。

分區域來看，在新房供應為主的郊區，二手房降價壓力倍增。

北京中原預計，2012 年二手房成交量緩升，價格進一步下調。從成交結構看，市場需求仍將以首次置業者為主，中低價的普通住宅依然會占據成交量的主體。