2011樓市新政鉗住投資性購房

2011年樓市新政頻出二套房首付六成有房戶限購一套成交量明顯下降

最嚴調控鉗住投資性購房

2011年，被人們稱為史上最嚴厲的樓市調控年，在這一年，百姓終于意識到，房子僅僅是商品，價格有漲有跌。前些年炒房的人也漸漸淡出人們的視野。

無論業內人士說政府在“刮骨療傷”也好，說政府采用計劃經濟手段管理市場經濟也罷，但是房地產正朝著健康的方向發展，也讓普通購房者看到了房價下降的希望。

2011年北京樓市政策一覽

1月26日“新國八條”出臺二套房首付提至60%

國務院總理溫家寶1月26日主持召開國務院常務會議確定八項政策措施，其中將二套房首付款比例提至60%。另外，住房不足5年轉手按銷售款全額征稅。

2月16日北京限購政策開始

對已經擁有一套住房的本市戶籍居民家庭、持本市有效暫住證在本市沒有住房且連續5年以上在本市繳納社會保險及個人所得稅的家庭，限購一套住房。

對于已經擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，及無法提供有效暫住證及連續5年以上在本市繳納社會保險及個人所得稅納稅證明的非本市戶籍家庭，暫停在本市購房。

2月21日住建部與地方政府簽訂保障房責任書

完成1000萬套保障房建設，要求地方政府在10月31日前開工當年所有保障房項目。

5月1日一房一價

3月16日，國家發改委發布《商品房銷售明碼標價規定》，規定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。

11月25日北京放寬普宅標準調整最低計稅價格

自2011年12月10日起，本市享受優惠政策普通住房平均交易價格，調整為按照全市住房平均交易價格結合區位調整系數確定。

其中，全市住房平均交易價格為2010年成交均價每平方米建筑面積18000元。分環線區域和方位進行系數調整，調整系數為四環內北部1.8、南部1.6，四至五環北部1.5、南部1.3，五至六環北部1.2、南部1.0，六環外0.8。

調控效果

成交量暴跌成交面積十年最低

2011年初，開發商們就已感覺到冷空氣一點點襲來，從中央政策出臺到北京落實，政策逐一而出。隨之而來的是調控效果的顯現，北京樓市量價齊跌。成交總面積創造了最近十年的最低紀錄。

房地產交易管理網數據顯示，截止到2011年12月20日，北京新盤成交量為86512套，預計全年成交比2009年下跌一半，堅若磐石的房價終于松動了。

“有錢就買房，再沒有任何投資渠道比得上房地產。”無論是北京“原住民”還是外地人，這一直是最值得篤信的投資寶典。

從取消福利分房后的10多年間，北京房價就沒有真正下降過，它漸漸失去了居住的原始功能，而剛性購房需求者只能看著炒房者將房價炒高卻無能為力。

有房，也成為女性擇偶最重要的標準。

但是在2011年，房價卻在一點點地走下神壇。據亞豪機構統計，目前京城在售的項目中，有近六成的項目有不同程度的打折促銷。其中，近期比較典型的、力度頗大的打折項目有近三十個，如有的項目打折幅度甚至達到了6折。這在以前的市場環境下是難以想象的。

而在當前典型的打折促銷項目中，常規折扣的力度較之前的9.8、9.9折已經普遍下調至9.2、9.3折的范圍，有的項目甚至達到了8.8、8.9折的程度。打折項目日漸增多，對京城樓市的走勢尤其是對房價的影響是顯而易見的。

據亞豪機構統計數據顯示，2011年11月份，京城商品住宅成交均價為19620元/平米，環比下降了5.5%，也是自2011年4月份以來的最低價。

統計數據顯示，北京新建住宅價格環比漲幅在出現連續5個月滯漲后，11月份則出現環比下跌，這也是2011年首次環比下跌。

政策結構

限購令出臺、貨幣緊縮買賣雙方兩頭堵

任何一件商品價格的漲跌，取決于供需。需求多，供應跟不上價格自然上漲。2011年北京調控政策首先就從買方市場開始進行圍追堵截。

一紙限購令讓購房需求驟減至少六成，想買房都沒有資格。而在開發商方面，央行緊縮的貨幣政策落實到地方就是開發貸的減少，房企融資渠道變窄。

沒有錢，就不能新開樓盤，對于戰線拉得太長的房企，要命的資金鏈必然出現問題，資金一旦緊張，必然會降價力促銷售來回籠資金。

這從2011年139家A股上市房企中就窺見一斑。上市房企資金來源依靠預售商品房定金的比例越來越大，而從銀行獲得的貸款越來越少。

把一個小胡同兩頭都堵死了，剩下的就看購房者和開發商的博弈游戲了。很明顯，游戲的結果是購房者觀望，開發商降價。

作為商品房流通最后一個環節的二手房，政策也終于在2011年底覆蓋到了，二手房指導價的上調讓買房成本大增，未滿五年的商品房幾乎滯銷。

一時間，二手房交易量創下最近幾年的最低值。

政策方向

不再讓房地產有暴利而是向健康發展

“國外房地產企業幾十年的利潤就那么幾個點，哪像我們國內的房企，利潤高時甚至翻番。”前建設銀行開發區支行風險主管劉東風表示。房地產的暴利不可否認，而且很不正常，甚至說是畸形。

但是現在純新盤基本上有五個點的利潤就出手。從這點上看得出，開發商已經開始正視自身的價值利潤。

副市長陳剛也表示，2011年一年，遏制投資投機性購房非常有效，雖然房地產企業受到了不同程度的影響，但政策的目的不是將房地產搞死，而是讓它向健康方向發展。

效果未完全到位未來房價還是“穩中有降”

“政策出臺以后大半年從數字上看，效果明顯，可惜沒有完全到位。主要是房價還沒有回歸，純商品房價格同比還有增長，但增幅回落。”副市長陳剛表示。

而在2012年北京市政府工作報告中也提到，2012年房價還是“穩中有降”。

亞豪機構副總任啟鑫表示，在政策的輪番來襲、市場的不斷驗證下，開發商心存僥幸，期待市場回暖的預期已被徹底打壓，購房者也對房價的深幅下行抱有極大期望，這種氣氛一旦形成，項目只有更大幅度地下調價格，才能引發購房者“抄底”，也才能實現降價促成交的目的。

進入2012年一季度，房企資金鏈繃緊，預計規模更廣、力度更大的降價將在節后來襲。

業內支招

2012年房地產調控應該“精細化”

1.北京應大量興建商業地產

香江國際中國地產有限公司總裁楊莉珊指出，北京應大量建設商業地產項目，不僅可以拉動消費、就業，還能提升北京城市面貌。

楊莉珊表示，房地產行業與其他行業的關聯性非常強，所以長期來看還應讓其向著穩定健康的方向發展，在現有的情況下，她與很多從事房地產行業的港澳委員一起建議，北京應該大量建設商業地產，包括商場、購物中心、酒店等，這對北京的就業、稅收，尤其是消費能起到很大的拉動作用。

2.給予首次購房者貸款利率上的優惠

萬科集團副總裁毛大慶表示，在接下來的樓市調控中，政策應該更加細化完善，以鼓勵剛需。

在打擊投資為目的的前提下，縮短二手房營業稅全額征收的年限，給予首次購房者貸款利率上的優惠，公積金繳存與房價建立聯動機制等等。他認為，調控要更加精準。