〈分析〉金管會左手打房 右手防房貸泡沫！

為了壓抑房價節節攀升，金管會近期緊盯建商增資案，但擔憂房市反轉，也啟動國銀壓力測試，著重房貸壓力測試，出現「左手打房、右手防房貸泡沫」之勢。

配合政府嚴控房市，金管會證期局日前以「負債比偏高且未來 2 年還將向銀行舉債開發建案」等理由，證期局今年來，已駁回和旺、基泰建設、大漢、長虹建設及遠揚營造等 5 件營建業集資案。

建商大舉增資買地，主要透露出的訊息是建商負債比已過高，銀行不願意融資，才會採取增資方式，若一旦建商財務狀況出問題，將會有資產泡沫的疑慮，金管會或許已看到風險，因此鐵了心擋下建商增資案。

不過，並非就此不得增資，證期局主秘吳桂茂說，依規定，募資案若遭停止申報，就是希望公司再補充說明，補正時間是 12 個營業日；若是退件，則須再隔3個月後，才能再重新申請送件。

金管會一邊對建商增資案嚴格把關，另一邊則對國銀的房貸等授信業務進行壓力測試。

銀行的壓力測試，範圍主要在信用和市場風險。金管會指出，信用風險主要是授信，本來就會牽涉房屋貸款，絕不是因為擔憂台灣房價反轉的風險，更沒有「打房」意味。

話說如此，有關房貸壓力測試部分，是以當期貸放成數 (current loan-to value，CLTV) 及無擔保授信餘額占月收入比重 (debt burden ratio，DBR) 來判斷產生房貸違約的機率。

主要是由房貸的成數與信貸的負債比各分為 4 個區進行綜合評估，據了解，CLTV 共分為 4 個區間，分別為小於 35%、35-60%、60-75%、大於 75%；EBR 也分為 4 個區間，分別是0.2% 以下、0.2% 至 2 倍、2-8 倍，以及 8 倍以上。

因此，如果房貸的成數為 75% 以上者，而信貸金額又是月收入 8 倍以上，那麼就會列為房貸違約率壓力測試的最高風險群。

以目前銀行的平均貸款成數推估，未來全台房價一旦走跌，如北市房價下跌 15%、北縣下跌 20%，銀行所面臨的房貸違約壓力勢必超過 2500 億元。