土地市場交易火爆 穩定房價恐成鏡花水月

盡管，今年的樓市調控力度前所未有，但在貨幣資金充裕的情況下，土地交易市場異常火爆。截止目前，上海、北京土地出讓金已相繼突破千億，而大連、天津亦距離千億不遠。

然而值得注意的是，土地出讓金高速增長的背后，并非是因為土地供應量的高速增長，而是土地單價的提升。就是說，政府將土地賣得更貴了。比如，上海土地的成交均價猛增64%；北京住宅用地每平方米均價同比增長56%，商業辦公用地同比增長100%；更不可思議的是大連，住宅用地每平方米均價暴增237%，商業用地均價暴增314%，大連土地價格暴漲的背后是因為一個規劃概念：《遼寧沿海經濟帶發展規劃》。

各地的土地出讓金均價以超過50%的幅度高速增長，這個刺眼的數字，使得任何旨在遏制“房價過快上漲”的調控政策都顯得蒼白無力。如果面粉漲了，面包豈有不貴的道理？前幾天中國人民大學經濟研究所還在預測明年房價下跌20%，期待躋身房奴的人內心里還在暗暗期待。但面對今年地價比去年平均上漲了50%的數字，我們對房價下跌的企望是不是該自嘲為刻舟求劍？

首先，高地價帶動了高房價，而非高房價首先帶動了高地價。對高房價的詛咒，我們往往單方面歸咎于房地產商的暴利。但面對這組刺眼的土地出讓金數字，還能再說什么？

而政府是高地價的幕后推手，也是巨額土地出讓金的最終受益者。甚至各地政府借一些地域規劃比如《遼寧沿海經濟帶發展規劃》、環首都經濟圈、通州新城之類的概念，迅速抬升土地價格。政府熱衷于賣地，提升土地出讓收入，一方面推動固定資產投資的增長，成為地方政府的重要政績，另一方面，也增加了財政收入，使地方政府的手頭更加寬裕。土地均價的上漲，直接帶動房價迅速攀升。“天價地”頻出之際，周邊商品房無一不是聞風上漲。如此惡性循環，平穩房價又怎能單靠掐斷房地產商資金鏈、限購、提高首付等方法可以抵達？

房地產大佬任志強同學曾分析說，為什么1998年至2003年平均每年的房價只增長2.7%呢？住宅商品價格平均增長3.5%，房價收入比連年下降呢？主要因素此時地價平穩，那一階段的房價也在不斷上漲，但地價卻波動不大。但2002年的土地招拍掛文件改變了土地的供給方式，才形成了土地價格領先的房價變化信號。

地方政府壟斷了土地市場，而土地的壟斷價格，進一步延伸，就成為地產商的房產供應量壟斷，形成房產價格壟斷，進而形成超額壟斷利潤。由高地價而高房價，這就是我們正在經歷的由高地價引起的一場轉移國民財富的過程。千億俱樂部擴容、地價平均上漲50%，這些數字再一次提示我們，如果目前地方政府賣地生財的方式不改變，任何對房價平穩的期待都有落空的危險。放量土地供應，平抑土地價格，才是解決“一邊是嚴厲調控、一邊卻抬升地價”的唯一辦法。