天健國眾聯釋疑新鴻業評估"亂象"

近日，原由深鴻基（000040）在4月份以1.58億元出讓66.5%股權的新鴻業公司，由上市公司萬澤股份（000534）相中，并擬以2.1億元的價格收購其50%的股權。因為短短幾個月的時間里對同一標的作價大不相同，媒體質疑深鴻基“賤賣”資產，并引發市場關注。作為深鴻基轉讓新鴻業股權的評估機構深圳市天健國眾聯資產評估公司，也因此陷入了輿論漩渦。

記者采訪了相關人士，天健國眾聯評估公司相關人員對深鴻基轉讓新鴻業股權時的評估方法和具體思路進行了還原。

上述評估人士表示，差異產生的主要原因是兩家評估公司對西安新鴻業的經濟適用房開發項目，存貨-開發成本的評估結果相差較大。對于存貨-開發成本的評估，兩家評估公司，分別采用了成本法和假設開發法進行評估。

他指出，此兩種方法都是對經濟適用房可以適用的方法，但采用成本法應該更為合理。經濟適用房的土地一般是劃撥用地，房地產價格實行政府定價，其開發完成后由政府審核其建設成本（歷史成本），并在全部成本基礎上增加3%的利潤確定銷售價格。一般情況下經濟適用房的配套公建用房是為小區業主服務且不能出售的非營業性用房，像幼兒園，社區服務中心等，因此，這種情況下，開發成本的評估不適用假設開發法。他同時指出，由于假設開發法可以看成是成本法的倒算，在不能采用市場法確定開發完成后房地產銷售價格時，即使采用假設開發法，其評估結果也是和成本法相同的。

兩種方法導致兩次評估差別較大的關鍵原因，在于兩家評估機構對經適房中包含的一樓商鋪和地下車庫評估作價完全不同。他特別強調，對于新鴻業的一樓商鋪是否具有合法性及地下車庫可以按照商品房進行銷售的判定是評估結果出現較大差異的主要原因。在受深鴻基委托進行評估的評估基準日，新鴻業公司并未獲得該部分房產轉變用途的批準，如果按照商品房對該部分房產采用假設開發法進行評估，是不恰當的。不過，采用假設開發法評估的評估公司，如果是在深鴻業的商業用房在另一個評估基準日時已獲得轉變用途的批準情況下，采用假設開發法進行評估，也是恰當的。

對于深鴻基“賤賣”資產之說，一位不愿透露姓名的地產分析人士指出，“賤賣”實際上只是基于價格的表面差異得出的結論，同一個項目，在不同的公司看來，價值的判斷大多是基于自身條件和對項目未來前景的預期，這個才是價格差異的本質原因。

一位接近深鴻基的人士也向記者表示，深鴻基轉讓新鴻業股權時有一定的原因，當時公司現金流并不充足，并不能滿足新鴻業公司繼續開發經適房項目后續所需的大量資金要求。在深寶安入主以后，深鴻基確立了集中資源開發商品房的戰略要求，存在較大不確定性的經適房項目經過研究后決定還是放棄。

深鴻基四位獨立董事也表示，對公司轉讓新鴻業股權一事，他們保持了重點關注，并去西安進行了現場調研。他們特別指出，該股權轉讓還化解了公司為其提供2億元貸款擔保的風險。