中金：逾2000億房地產信託今年到期 進入償付高峰

中金公司一份針對房地產信託專題分析報告顯示， 2012 年預計房地產信託到期規模 2234 億元 (人民幣，下同) ，總還款額約 2500 億元； 2013 年預計到期規模 2816 億元，總還款額約 3100 億元。業內人士表示，針對單個地產項目或低資質開發商的信託產品可能率先出現兌付風險，但房地產信託多為流動性風險，兌付風險總體可控。

香港《大公報》報導，中金公司報告指出，從 2012 年開始將是房地產集合類信託的償付高峰，第 3 季到期規模約 1000 億元，其他季度到期規模 350 億至 500 億元。其中 3 月份是小高峰，到期規模約 220 億元； 7 月起至 9 月是到期大高峰，每月平均在 300 億元以上。

房地產信託兌付資金以樓盤銷售回款為基礎，但在現有的限購、限價和限貸等調控措施下，房地產商銷售回款速度放緩，難度增加。同時，銀行借貸、資本市場融資等籌資渠道受阻。對於即將進入集中兌付期的房地產信託而言，各種不利因素加劇了兌付風險。

對此，北京大學房地產金融中心主任馮科對《經濟參考報》記者表示，房地產信託兌付風險確實存在，但房地產信託在整個地産融資額度中佔比不大，不會造成大範圍影響。

中國人民大學信託與基金研究所所長周小明表示，對於房地產信託，不排除個別項目出現流動性風險，但只要房地產業不大起大落，總體風險是可控的。

此外，房地產信託收益率走高反映出房地產商融資成本不斷加大。數據顯示， 2011 年房地產信託平均預期年收益率從 1 月的 9.26% 升至 12 月的 10.52% ，全年平均預期年收益率達 10.08%。

用益信託研究員徐穎風表示，房地產信託收益率節節走高，房地產商實際融資成本在 15% 以上。國泰君安研究報告稱，由於銀根不斷抽緊，資金成本高企，房地產信託資金成本也隨之不斷攀升。同時，房地產調控政策緊鑼密鼓，開發商資金壓力陡增，房地產信託收益率也屢創新高，開發商的信託融資成本超過 20% 已成為常態。

對於不同資質開發商的房地產信託兌付風險，中金公司報告稱，一級資質開發商多使用權益投資及貸款等方式的信託，等價於高息貸款，且自身項目多，融資渠道廣，資金可以周轉騰挪，兌付風險相對有限；三級以下資質開發商多為項目公司，信託介入較早，以股權融資為主，違約風險較高。

據了解，在房地產信託出現實質性兌付風險前，信託公司可通過延期、「發新補舊」等方式緩解資金壓力。而當房地產商確實不能按時兌付時，信託公司可通過以自有資金兜底、出讓給第三方、出售抵押資產等方式償還投資者。

一位信託公司高管說，除變賣抵押資產外，延期、發新補舊和找第三方接盤只是説明信託産品存在流動性風險，而不是真正的投資風險。從以前的經