左側投資適當布局區域龍頭

8月份有兩位領導的講話值得關注。一是李克強副總理在考察廉租房、公共租賃房等建設時強調：當前要繼續貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，切實增加住房有效供給，鞏固調控的初步成果，保持房地產市場平穩健康發展。一是國家發改委主任張平表示，下半年，中國將穩定房地產調控政策，進一步落實遏制部分城市住房價格過快上漲的措施，堅決抑制投資投機性購房需求；進一步完善基本住房保障制度，加大保障性安居工程建設的資金投入和土地供應，加快保障性住房建設進度，盡快增加有效供給。

李克強副總理和張平主任的發言表明：首先，政府在今年的后幾個月仍將是以調控作為主基調，調控的主要目標是投資投機性購房需求，以防止房價被快速炒高，從而引發新一輪的房價快速上漲；其次，下一階段，保障房將是政府發展的重點。同時，我們認為，在張平主任的發言中，“穩定房地產調控政策”也透露出未來或許不會出臺超預期的新政。因為頻繁動用政策手段會加劇市場的不確定性，對市場參與的各方都影響較大。

對于買方而言，不確定性的市場環境下只能持幣觀望，這使得市場低迷的同時，也為后面需求集中爆發埋下隱患；對于開發企業而言，未來市場的不確定性使得開發企業拿地謹慎，因為無法判斷未來房屋的銷售價格，也就無法確定自己拿地的可承受成本，那么也就無法得出決策。再進一步想，開發企業在不進“原料”的情況下，使得現金流狀況“被改善”，降價銷售以回籠資金的需求被抑制，又為未來供給不足打下伏筆。因此，當前保持政策穩定或許不失為權宜之計。

我們再進一步大膽設想，如果政策穩定預期被開發企業認可，將會促使其恢復正常的經營策略，實現“促銷回籠資金—拿地開工建設”良性循環。但這其中的不確定因素有：首先，開發企業的促銷價格能否被市場接受，從而拉動成交量繼續上升；其次，房價是否會在成交量上升中再次快速上漲。若第一種情況不能實現，則可能導致市場再次陷入僵局，購房者持幣觀望與開發企業硬抗高房價并存，直至開發企業資金鏈斷裂。若第二種情況實現，則定會招致政府又一輪調控風暴。從目前市場情況來看，市場并沒有形成房價大跌的悲觀預期，真實購買力依然存在。而政府“堅決抑制投資投機需求”和“大力開展保障房建設”正是防止房價再次大幅反彈的有效工具。基于上述分析，我們對未來房地產市場謹慎看好。隨著開發企業銷售額的上升，地產股將迎來上升機會。

我們認為，未來房地產政策會以“維穩”為主基調，以促使市場各方形成一致預期，進一步打破當前膠著狀態。隨著房價下跌、成交量上升，開發企業的政策風險和財務風險可得到進一步釋放，同時也為未來業績奠定基礎。另外，受打擊囤地政策影響，今年許多上市公司開工量均加大，可售資源大于往年。若這些資源能夠得到順利銷售，未來數年上市企業業績會有爆發性增長。盡管當前的不確定因素仍然較多，但我們對未來市場仍持謹慎樂觀態度。考慮到地產股相對較低的估值，建議長期投資者適當配置財務穩健、戰略清晰的行業龍頭以及受益于未來城鎮化發展的區域龍頭。