任何政策都只不過是在給中國樓市畫餅

李克強

近日，在達沃斯論壇上，中國國務院總理李克強對中國城鎮化進程及房地產業發表了較為積極的預判。

住建部也在近日發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，通過多種渠道發展租賃市場，推進房地產投資信托基金（reits）試點，要求各省級住建部門落實這個意見，各路房地產多頭也將這個政策解讀為特大利好。

這個新的房地產救市政策驟然讓人覺得高層要在2015年大大犒賞“樓市”，但依舊屬於畫餅充饑。

李克強在達沃斯論壇說，近來中國房地產市場投資量和交易量確實出現了一些波動態勢，引起各方面關注。但中國去年城鎮人口增加了1800萬人，城鎮化率提高了1.04個百分點，現在城鎮化率在55%左右。中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化，對房地產的剛性需求是長期的。至於房地產市場在一定時間內出現調整，這也是正常的。李克強尤其提到，“中國的城鎮化正在穩步推進，潛力巨大。”

顯然，李克強總理之所以判斷中國城鎮化潛力巨大，緣於目前中國的城鎮化水平與發達國家的城鎮化程度相比仍然較低，隨著城鎮化率的進一步提高，中國的農村人口將會繼續涌入城市。

被稱為是一場內部約定唱漲房地產穩定經濟的計劃全面開啟，中央各部委主要負責人（八位中央部局重要領導：李總理，央行行長周小川、財政部長樓繼偉、住建部 長陳政高、國土部長姜大明、發改委副主任朱之鑫、統計局長馬建堂、國開行行長鄭之杰）非常罕見的密集於去年12月底與2015年1月份發聲針對中國房地產 市場，掀起市場走向的爭論。

中國人民銀行行長周小川在達沃斯論壇上表示，盡管中國一些城市的樓價下降，但央行應該保持貨幣政策穩定性，因為房地產市場不存在嚴重的全國性問題。

周小川指出，中國房地產市場正在經歷周期性調整，一部分可以通過宏觀審慎政策來應對，而不是用貨幣政策來應對。

住房和城鄉建設部部長陳政高2014年12月19日在全國住房城鄉建設工作會議上表示，2015年要準確把握房地產市場運行中出現的新情況、新問題，積極應對，促進房地產市場平穩運行。

除了庫存，還有巨大的在建面積。后者的存量截至2014年11月共有49.2億平米，按人均33平米計算，可以滿足1.5億人的增量居住需求。

巨大的庫存，亦使得政策制定左右為難。就拿兼具推動投資和解決民生功能的棚改來說，不推棚改，投資上不去，推棚改，又加大庫存壓力。

可見，如果是以推動三四線而不僅僅是大中城市市場的回暖為目標，如果是以推動增量投資而不是去庫存為訴求，那么非有超乎常規的強刺激不可。

而根據對房價上漲規律的研究，決定房價的因素，短期看貨幣政策與供需關係及市場預期、房企資金。中期看土地供應、經濟增長、需求變化、長期看人口結構、人口流動、產業發展、經濟增長。

方正證券(601901,股吧)的多位研究員就指出，中國內地的房地產行業的大拐點主要決定於人口因素：人口總量、勞動力、人口年齡結構、城鎮化進程。

此前《中國樓市大周期的危言預測》，文章指出，中國人口結構已出現危機，

人口老齡化，撫養比長期上升，到2020年，中國老年人口數量預計將增加到2.6億。

國家統計局數據顯示，2013年中國16至59歲的勞動力人口下降244萬。經濟學家估計， 2020年前，而勞動人口則將減少35%。

25歲到49歲之間的購房適齡人口，2010年為5.47億，2015年達到5.68億頂峰，從2018年開始加速下滑，2020年降到5.43億，2025年降 到5億。其中城鎮購房適齡人口，2012年為3.28億，2016年達到3.35億尖峰，2020年降到3.14億，2030年到2.5億。

綜合來看，就全國作為一個整體來說，人口因素表明，中國的房價基本上已經到頂。中國的人口跨區域流動可能會導致少部分地區房地產市場走勢跟全國不一樣。

短期需要強刺激，長期基本見頂，這大致是中國房產的一個現狀。

那么這次房地產投資信托基金（reits）試點算一個強刺激嗎？是一個可以“充饑”的大餅嗎？

什么叫reits(real estate investment trusts，房地產投資信托基金)？簡單說，它是房地產資產證券化的一種模式，另一種大家耳熟能詳的模式就是mbs（住房抵押貸款證券）。

兩者運作形式不同，標的資產也不太一樣。前者就是把某一批房產做成一個資產包，拆分賣給眾多個人，其收益來源於房子的租金和房價的升值，租金和房價的升跌決定著reits內在價值的高低。由於我國的信托相當於私募，那么reits的發行暫時就不會象開放式基金或股票那樣面向大眾，而是信托那種，會有門檻。

[NT:PAGE=$] 那么收購商品房作為租賃房真的可行嗎？

知名經濟學家如松算了一筆賬：2014年12月，上海房屋每平方米平均月租金是56.9元，上海的平均房價是31709元，房屋出租的平均年回報率是2.15%；前面計算過北京的租房回報率約2.3%。房屋租賃市場需求最旺的是北上廣深一線城市，因為這些城市經濟發展比較好，中小城市的人口流入這些地區尋找就業機會。

武漢是典型的二線城市，2014年10月，每套房屋平均租金是2293元/月，按每套面積80平米計算，當月武漢新房單價是9003元每平米，年出租回報率 是3.82%。無錫屬於典型的三線城市，2012年下半年平均租金是16.9元/平方米，2012年12月的商品房均價為8924.24元/平米，年出租 回報率為2.27%，可見一二三線城市的租金回報率主要都在2~4%之間。

如松說，實際上，如此計算還是高估了實際回報率，因為所有的房屋都是有使用壽命的，中國的房屋50-70年使用權，即便將來政府將房屋使用權免費改為永久，估計以中國的房屋質量，也難以在此使用年限上繼續延長。這就會產生折舊費用。

按七十年計算，每年的折舊費就是原值的1.43%。房屋出租的實際回報率不超過3%，大多數將在2%以下。

如松表示，現在，大型商業銀行五年期的存款利率已經上升到5.1%，預計房地產公司的貸款利率不會低於6.5%，如果是信托等方式的融資，利率就更高。融資實際利率就按7%來計算，很顯然，房地產公司將房屋出租，都得破產，所以，住建部鼓勵房地產公司將商品房出租，等於說了句沒用的話。

如松進一步分析再有就是鼓勵地方政府建設房屋租賃市場，地方政府賣地，是為了財政的需要，如果地方政府把地賣出去，地產公司建好商品房（地產公司不會做虧本的買賣），地方政府花更多的錢再買回來，不知道有多少動力，這是第一點；

第二，如果通過融資購回，就需要看（reits）籌資的成本，但是，不管怎么說，利率也難以低於五年期貸款利率，這一水平遠高於房屋出租的實際回報率，地方政府會虧掉褲子。

第三，地方政府可以直接用財政撥款購買商品房然后出租，可現在地方財政很吃緊，這是盡人皆知的事情，讓地方政府拿財政收入來購買商品房，估計比登天還難。

其實無論住建部和地產商怎么折騰，房屋產權怎么轉移，房屋是出租還是出售，都無法改變供過於求的局勢。任何政策都只不過是在給房地產商畫餅充饑。

不過，在房地產開發商眼里，北上廣深這樣的一線城市已經是人滿為患，三四線城市樓市供需關係失衡，樓市去化滯脹。

商界領袖soho中國首席執行官張欣同樣在達沃斯論壇上表示，到了現在，中國大多數城市已經建好了，即便是小城鎮也都建好了，因此張欣認為密集城鎮化的進程即將結束。

同策咨詢的一位分析師向記者表示，“三四線城市樓市已經嚴重供應過剩，一線城市趨緊飽和，開發商從城鎮化的維度來觀察房地產市場，顯然也有道理。”

《地產》雜志分析在目前的政策環境和市場條件下，2014年底的回暖翹尾行情很難在時間上持續、在空間地域上平衡。

從時間上看，2014年下半年開始，限貸限購就逐漸放開。但這只支撐了2014年12月份市場的輕度回暖。轉入2015年1月，見頂回落跡象就出現了。

從地域上看，回暖者大都為30個大中城市，其銷售面積僅占全國的15.7%，全國總體銷售面積累計同比依然為8.2%的負增長。

可以看出，廣大三四線城市才是全國房地產市場的主力，這個重大結構性變化影響深遠。三四線城市市場這只“靴子”落地，才是整體市場轉暖的標志。