REITs物業評估機構門檻可能趨嚴

2009年10月23日 10:48

住建部等機構10月21日-22日對REITs相關問題進行研討，醞釀對物業評估機構資質做出具體化的規範約束，提高進入門檻。

據每日經濟新聞10月23日報道，REITs(房地產投資信託基金)行業苦盼的制度建設，目前有了新動向，在關係整個行業走向的重要環節——物業評估方面，提高評估門檻、要求獨立性、可操作性，以及銀行間市場、交易所市場兩個市場標準的統一化等實質問題上，政策將會出現大變化。

21日至22日，住房和城鄉建設部房地產市場監管司牽頭央行、銀監會、證監會、發改委等機構，召集多家房地產評估公司等齊聚一堂，為即將出台的《關於房地產投資信託基金物業評估管理有關問題的通知(徵求意見稿)》(以下簡稱《通知》)和《房地產投資信託基金物業評估指導意見(徵求意見稿)》(以下簡稱《指導意見》)進行「批判性、建設性的研討」。

同時，據證監會人員透露，證監會擬公佈的REITs試點管理辦法，也已基本成型。

共識

評估機構資質標準不應模糊化

評估機構資質的模糊化，成為研討會的眾矢之的。

主管REITs物業評估規範的住建部，在對《通知》徵求意見時，參會的所有機構都指出，評估機構資質以及評估師資質過於寬泛、沒有量化標準，這對整個行業規範將不利。

原來，《通知》中規定，「被遴選的評估機構應當職業道德好、社會信譽高、質量控制制度和其他內部管理制度健全並有效執行，具有一定數量能夠勝任房地產投資信託基金物業評估的專業人員，法定代表人或者執行合夥人應當在本領域內具有較高的業務水平、較大的行業影響和較強的社會責任。」

「這個要求對評估機構的選擇有些『軟』，需要『硬起來』，」清華大學房地產研究所所長劉洪玉指出，從當前REITs試點看，還需要縮小評估機構範圍，採用量化標準，比如要求具備一級房地產評估機構資質的機構進入，還是一級、二級都可以？如果評級機構進入門檻太低，有可能重蹈美國REITs蕭條十幾年的悲劇，也將會提前終結REITs的壽命，這無疑是剛起步的國內REITs不希望看到的。

對於「提高評估機構門檻」的訴求，深圳市國眾聯資產評估土地房地產估價咨詢有限公司董事長黃西勤也深表贊同，她表示，資質不夠的評估機構進入，將嚴重影響到評估環節的公信力。

「開始不管住，以後勢必管不住」成為參會人士的共識。

為此，證監會也提出看法，稱目前也在重點關注評估機構資質規範問題，因為評估環節是REITs發行、交易的「核心部分」，如果住建部對此問題不量化，證監會將考慮在推出的《銀行間債券市場房地產信託受益券發行試點管理辦法》(下稱 《試點辦法》)中將此「獨立一章」，進行規範。

而住建部承諾，《通知》將採納上述意見，對評估機構資質做出具體化的規範約束，提高進入門檻。

另外，證監會參會人員還透露，《通知》中提到的《試點辦法》和《房地產信託投資基金管理辦法》已經基本成型，對REITs的投資運作將按照上市公司要求，更多借鑒香港的做法。

分歧一

收益法、市場法體現利益博弈

評估的真實有效直接決定著REITs的收益風險程度。對此，在評估技術的可操作性上，觀點出現分歧。

分歧之一是究竟該採用重視未來收益的收益法還是採用根據當前市場租金值的市場法評估。

所謂收益法，就是委託評估機構對房地產未來預期出租收益減去所有費用和稅收後的純收益，再除以資本比率求得評估現價。

《指導意見》規定，採用收益法評估出租型物業的價值，需要在評估報告中披露估價對像過去3年以上各年的租金水平和實際租賃收入及其他收入，在此基礎上，預測估價對像未來5年以上各年的租金收入和其他收入。

「香港未來5年，甚至10年的租金估測都有機構在做，因為香港房地產信息是透明公開的。」來自香港的戴德梁行估價與咨詢服務北亞區總經理趙錦權說，內地要推廣收益法評估，必須將市場信息公開透明。

「這兩種方法，實際上就是買賣雙方利益出發點不同導致的。」一位參會人士指出其中奧妙。

對於REITs投資者來說，關注的是自己的現金流和收益所得，主張採用國際通行的收益法，而對於REITs的賣方來說，關注的是房地產租金的市場價位，希望按市場法高價獲益。

因此，多位房地產評估公司表示，政策究竟支持哪種評估方法，實際上就表示對投資者和租戶權益的保護程度。

「原先考慮的是優選收益法，次選市場法，但這個提法會變，而對兩種評估方法保持彈性。」張小宏透露。

分歧二

兩個市場評估標準應否一致

分歧之二在於REITs交易的兩個市場——銀行間市場和交易所市場，評估標準是否一致化？

從2008年底國務院決定上海、北京、天津三地是REITs的試點城市後，REITs已經在悄然試水，究竟是哪個市場更活躍呢？

中信證券股份有限公司就天津試點反饋的意見是，目前內地依然是以銀行間市場產品為主。「天津試點REITs，涉及兩種產品，一是銀行間市場REITs產品，主要就是廉租房租金。一種是交易所市場REITs產品，以商業辦公租金為主，但目前還處於和開發商討價還價的階段。」中信證券股份有限公司副總裁何亮宇介紹說。

「廉租房租金REITs產品，雖然風險性小，但收益不高。」中信證券的高級經理翁少群指出，以收益不高的廉租房做試點，不具有市場代表性。

針對內地兩個市場問題，中金公司也提出意見說，能否對交易所市場的REITs產品和銀行間市場的REITs產品採取有所區別的監管辦法，但對評估報告可以採用同樣的標準。

趨勢

「一定要與國際接軌」

研討會的另外一個爭論焦點集中到《指導意見》第五條關於「同一房地產投資信託基金的同一評估對象的物業狀況評價、物業市場調研、物業價值評估，宜分別由不同的評估機構獨立完成」。

3個報告的獨立性出發點是什麼？這樣做是否能保持評估的獨立性、客觀性？

住建部市場監管司副司長張小宏表示，這條規定主要是借鑒香港的做法。

來自香港的戴德梁行估價與咨詢服務北亞區總經理趙錦權回應說，「在香港，3個報告保持獨立，主要有兩個目的，一是在上市時被要求獨立放在招股書中，起到向公眾公告、披露信息作用；二是為最後出具的物業評估報告提供客觀的評估支撐。」

趙錦權解釋說，境外REITs全部採用的是交易所，不像內地有兩個市場：銀行間市場和交易所市場。香港REITs只能在交易所交易，受香港聯合交易所和證監會監管，因此，必將按照上市公司的要求，嚴格信息披露制度。在這一點上，趙錦權希望內地REITs的指導意見 「一定要與國際接軌，讓國際投資者參與進來」。

「從《通知》和《指導意見》看，雖然在評估機構信息披露、評估方法等方面更多借鑒了香港和新加坡經驗，但是否能在實際操作中做到是另外一個問題。」一位參會人士指出，目前試水的REITs產品，多數屬於非優質資產，加上兩個市場、兩種評估方法，以及房地產市場的不透明化，都是阻礙REITs走向國際化的因素。

「REITs走向國際化是趨勢，但從目前政策看，還有更多努力的空間。」上述人士指出。

名詞解釋

REITs，房地產投資信託基金。從國際範圍看，REITs是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

從本質上看，REITs屬於資產證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產，並以這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益，如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若幹份出售給投資者，然後定期派發紅利。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用於商業地產。

1960年，世界上第一隻REITs在美國誕生。

(徐志嬌 編輯)

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