上海“單價10萬元”豪宅軍團擴容(圖)

東方早報記者劉坤

一批單價接近甚至已經突破10萬元/平方米的頂級豪宅正在迅速崛起，上海‘豪宅盛宴’入場標準也隨之水漲船高。

統計顯示，上海單價超過10萬元/平方米的豪宅數量已經達到13個，創歷史新高。隨著這13個‘塔尖’樓盤紛紛入席，其神秘面紗也一一揭開。

集體狂歡

新老豪宅競相提價，“塔尖”樓盤的集體狂歡正將“豪宅盛宴”推向高潮，單價4萬元/平方米的豪宅標準也在這些樓盤面前黯然失色。

湯臣一品不再唱“獨角戲”，“幾年來，上海的豪宅價格飛漲，逼近或悄悄超越湯臣一品的不在少數。”湯臣集團企劃部相關人士向記者表示。

易居中國統計顯示，和記黃埔旗下位于世紀公園的四季雅苑經翻新改造后，獨棟別墅售價達10萬元/平方米。2008年5月開盤報價為6.88萬元/平方米的虹口北外灘白金灣府邸，今年8月后均價已提高到11萬元/平方米，最貴的則達16萬元/平方米。2007年10月以2.8萬元/平方米開盤的徐匯濱江樓盤尚海灣豪庭，過去兩年里實際成交均價在2.6萬-4萬元/平方米之間，近期打算推出一批號稱“江鉆”的房源，部分頂級房源超過10萬元/平方米。即將推盤的盧灣濱江豪宅綠地海珀日暉報價也達10萬元/平方米。

加上老牌豪宅翠湖天地、世茂山莊別墅等，目前上海報價達到或超過10萬元/平方米的樓盤已達到13個之多。

易居中國數據顯示，今年1-8月實際成交均價4萬元/平方米以上的新建在售樓盤多達30個，成交均價排名第一的仍是湯臣一品，其實際成交的38套房源平均價格為97448元/平方米。

部分房源“觸線”

遍地豪宅的市場效應，使得大量樓盤的單價敢于沖向10萬元/平方米大關。但實際上，目前10萬元/平方米的價格還只是一些樓盤的部分最優質房源才能達到，記者對這些上榜樓盤一一進行了調查。

湯臣一品今年6月以來成交套數近40套，相關數據顯示其均價在97448元/平方米，而目前主要在售的是A棟樓和C棟樓，其中C棟樓房源基本都在21層以上，單價13萬元/平方米起，A棟樓最高層單價達到16萬-17萬元/平方米，一樓房源均價在96000元/平方米，綜合來看已經達到均價10萬元/平方米的級別。

北外灘濱江豪宅白金灣府邸在10月開盤，最高單價達16萬元/平方米，但達到此價格的只有4套絕版江景房，其余高區房源單價在10萬-12萬元/平方米，16層以下低區房源價格為5萬-7萬元/平方米。數據顯示，該項目2008年5月份開盤至今，成交均價在3.5萬-4萬元/平方米之間。

翠湖天地在售的是1號樓和2號樓，1號樓均價9萬元/平方米，2號樓剩余5樓、9樓、32樓，其中5樓和9樓單價在8萬-8.2萬元/平方米，只有32樓和頂層超過了10萬元/平方米。尚海灣豪庭將推出的2號樓“江鉆”大平層房源，預計單價在8萬-10萬元/平方米。嘉里華庭目前在售的2、3、5、8號樓，單價在8.3萬-10萬元/平方米。御華山均價9萬元/平方米，部分大平層單價達到10萬元/平方米。四季雅苑預計推出的獨棟別墅單價約10萬元/平方米，聯體別墅則為8萬元/平方米。

新華路一號項目的銷售人員告訴記者，目前的銷售均價為84000元/平方米。項目推出了一套帶花園的底樓300多平方米的平層大宅，總價為3800萬元左右。換算下來，該套房源的銷售單價已經突破10萬元/平方米。

濱江概念受寵

與前幾年佘山頂級別墅之爭主打“佘山”概念類似，記者注意到，在這場“豪宅盛宴”中，絕大多數的樓盤打的是“濱江”概念。

湯臣一品、白金灣府邸、尚海灣豪庭、海珀日暉等眾多濱江樓盤無一例外地將“濱江”資源當作最主要的項目優勢。

資料顯示，隨著上海國際化進程的逐步加快，上海的城市發展也從“黃浦江時代”至“長江時代”再向“海上時代”演進，上海已形成了外灘、陸家嘴以及徐匯濱江區三大濱江豪宅區，其中以陸家嘴濱江區為最。

緊鄰湯臣一品的香港新鴻基地產項目濱江凱旋門，最新的市場消息稱，該項目的別墅產品將達15萬-20萬元/平方米，有望刷新上海單價最高樓盤的紀錄。不過，新鴻基地產上海有限公司新聞發言人向媒體稱，如果工程順利，該項目最快在明年底有望對外銷售。目前，公司并未正式對外公布過該項目的銷售價格。

同樣打著南外灘“濱江”概念的綠城黃浦灣也被很多業內人士猜測有望突破單價10萬元/平方米。網上房地產數據顯示，位于該項目單套成交均價已高達1703萬元。

黃浦灣總經理李林華告訴記者，在8月份銷售的首批房源中，景觀系數高的部分高層房源單價已經達到了7萬-8萬元/平方米。公司初定在今年底推出新一批房源，鑒于景觀、市場形勢等多種因素，其價格或將超越此前。

營銷噱頭

對于上海遍地豪宅的新現象，易居中國分析師薛建雄表示，大量樓盤價格沖擊10萬元/平方米已經明顯表現出“非理性”。市場上有相當多的項目并沒有具備“單價10萬元”的實力，而是在渾水摸魚。此類項目在市場的實際接受度其實并不高，短期內亦看不到明朗的投資溢價空間。

一家豪宅的銷售人員也向記者坦言，“單價10萬元”更多是營銷的噱頭，實際的成交均價要下降20%左右。以四季雅苑為例，對外報價10萬元/平方米，實際的成交單價只有8.5萬元/平方米左右。而該項目的上市將再掀豪宅市場的白熱化競爭，67棟獨立別墅，開盤當天早上就被搶購一空。

實際上，正是遍地的豪宅在催生新一輪的房價虛高，受其推動，上海房價在金融危機造成的經濟逆勢中終于創出了19603元/平方米的歷史最高水平，比上一個高峰——2008年6月創下的17483元/平方米高出12%。

“今年以來中國經濟回暖態勢和流動性充裕，使得國內高端住宅市場的購買力大幅提升，也是其保持快速上升態勢的主要原因。但豪宅迅速提價將嚴重透支購買力和今后的溢價空間，并帶來相應的資產和信貸泡沫。”上海德志地產咨詢公司總經理許杰表示。

上海單價達10萬元/平方米豪宅一覽

項目開發商最高單價

湯臣一品湯臣集團12萬元/平方米

四季雅苑和記黃埔10萬元/平方米

御翠園長江實業12萬元/平方米

九間堂上海證大三角洲12萬元/平方米

白金灣府邸上海鵬欣16萬元/平方米

尚海灣豪庭上海恒盛地產10萬元/平方米

海珀日暉綠地集團10萬元/平方米

翠湖天地瑞安房地產13萬元/平方米

新華路一號上海九洲10萬元/平方米

嘉里華庭嘉里建設10萬元/平方米

世茂山莊上海世茂10萬元/平方米

鵬利海景上海鵬利置業估計10萬元/平方米

濱江凱旋門新鴻基地產預計20萬元/平方米

早報記者根據公開資料整理