房屋質量問題頻出誰之過?

從年初廣州首個限價房項目保利西子灣被購房者以「房屋質量問題」為由告上法庭，到年中發生的上海「蓮花河畔景苑」在建樓房倒塌事故，以及各地不斷傳來的「樓薄薄」、「樓脆脆」與「樓歪歪」的信息，「房屋質量問題」與高房價一起成為2009年樓市最為引人關注的焦點，許多購房者也因此感歎「買房難、買放心房更難」。

記者日前就此進行調研發現，在頻頻被曝光和投訴的房屋質量問題背後，潛藏著預售制度、建設管理、工人素質三大深層次矛盾和問題。

只見房價漲，不見房屋質量漲

來自中國消費者協會的統計顯示，無論是房地產市場一路狂奔的2007年，還是銷售略顯疲軟的2008年，購房都是消費者投訴的熱點和難題問題。其中2007年消費者就購房問題進行的投訴中，排在首位的即是「住房質量問題」。2008年，儘管房地產一度陷入低迷，銷售也有所放緩，但消費者對購房問題的投訴卻出現了10.8%的增長，其中對房屋銷售合同的投訴更是增長了76.9%。

在這些數字增長的背後，是一些令購房者感到「頭疼和傷神」的具體質量問題。濟南日報集團工作人員趙言明購買的濟南西部一處期房，驗房時卻發現主臥室和客廳的天花板中心下陷，成了一個「鍋底」；在工商銀行山東省分行工作的段維斌，2005年購買的濟南如意苑小區商品房，交房時就發現衛生間漏水，還曾經大修過一次，但至今近四年過去，漏水問題仍未得到徹底解決。

在與開發商交涉或投訴到相關部門不能解決問題的情況下，一些消費者不得不拿起法律的武器。2008年，濟南南部一處小高層樓盤在沒有拿到竣工驗收備案表的情況下，強行將房屋交付業主使用，結果部分業主收房後發現，衛生間防水存在問題、防盜門開啟時會擋住電梯出口，購房者因此起訴至法院。一位參與訴訟的購房者無奈地對記者說：「這麼多年了，為什麼只見房價漲，不見房子質量漲呢？」

西安市仲裁委員會公佈的一份報告也顯示，在2008年受理的商品房糾紛仲裁案件中，因房屋質量引起的仲裁案件較往年有所上升。值得一提的是，開發商售出房屋後，一般將保修責任委託給物業公司或施工企業。當購房者提出房屋質量問題，常遇到開發商、物業公司和施工方相互推諉，難以協調，致使問題長期擱置。

房屋質量問題原因何在

記者就房屋質量問題多方調查發現，在頻頻出現的房屋質量問題背後，還潛藏著預售制度、建設管理、工人素質三大深層次矛盾和問題。

首先，實施多年的預售房制度助長了開發商特別是一些中小開發商「重銷售、輕質量」的「惡習」。根據山東省律師協會房地產與建築工程專業委員會的統計，近年來，在涉及房產質量的案件中，預售房案件所佔的比例高達80%以上。山東省房地產協會常務理事周長鵬認為，商品房預售制度在繁榮房地產業發展的同時，已成為助長房地產質量隱患的一大根源。對於開發商而言，房子尚未蓋完就已經收到了房款，不必再過多擔心市場銷售的風險，因而在房屋建設質量管理方面明顯少了一層緊箍咒，一些「賺一把」就走的中小開發商更是養成了「重銷售、輕質量」的惡習。

其次，現行建設管理中「層層轉包、分包，層層剝皮」的惡性鏈條，使得「偷工減料、以次充好」的情況屢屢發生，給房屋質量埋下隱患。山東省律師協會房地產與建築工程專業委員會副主任王民生介紹說，近年來，我國商品房建設領域一直是一個賣方市場，主動權掌握在開發商手中，建築施工方往往只能不斷壓低利潤甚至大量墊資才能承攬到工程。王民生做過調查，15年前，建築方承攬土建工程的利潤還在10%左右，但現在，建築方承攬的土建工程即使自己幹，利潤一般也不超過5%。工程經過層層轉包、層層剝皮後，施工方為了獲取利潤採取的種種不法行為影響到了房屋的質量。

第三，我國從事房地產建設的工人隊伍整體素質偏低，許多地方持證上崗比例都不足50%。這樣的隊伍素質既不能保證施工工人自身的安全，也不能保證房屋建設的質量，成為我國房屋質量問題頻頻出現的另一大主要根源。

值得一提的是，即便有上述問題的存在，如果現場監理和竣工驗收雙雙得到強化，房屋也不會出現如此眾多的質量問題。但恰恰這些環節並不「硬朗」，一些開發商更是依賴灰色手段在這兩大關鍵環節矇混過關。

保障房屋質量亟須三大推手

針對上述影響房屋質量問題的深層次原因，專業人士建議，各級政府和立法部門應從逐步推行建築業農民工持證上崗、完善房屋質量監理和驗收責任追究機制、強制推行房屋銷售規範化合同等方面著力，加強對房屋建設中的質量監管機制以及房屋售後質量追溯機制的建設。

第一，商品房銷售合同應強制推行當地主管部門發行的規範合同。山東省消費者協會投訴部副主任牟剛認為，與保障消費者維權相比，提高房產交易前的預防意識更加重要。而最主要的預防方式，便是依靠規範化合同對開發商進行約束。多年從事房產糾紛研究的濟南市人大代表傅強建議，對於確需更改合同的，更改部分應報主管部門審批通過，主管部門對於顯失公平的變動或補充條款應在互聯網上公開予以警示。此外，鑒於房地產預售制度對房屋質量產生的不利影響，國家應加大對現行房地產投融資體制改革的力度，並盡快取消房地產預售制度。

第二，通過立法完善房屋質量監理和驗收過失的責任追究機制。周長鵬建議，法律應當嚴格界定房屋質量監理和驗收部門責任，對於質量不合格的商品房，應當依法追究監理和驗收部門責任。當前，監理過失賠償成本不超過監理人服務費用，震懾作用不大；而對驗收部門的過失追究更是十分少見。應加大對監理和驗收過失的處罰力度，避免將交易後的房屋質量風險完全轉嫁給購房者。

第三，政府應當加強對於從事建築工作農民工的培訓，並逐步實現建築工人全部持證上崗。王民生建議，在推進建築工人持證上崗的過程中，一方面應出台法律法規，明確建築工人全部實現持證上崗的時間表；另一方面，通過政府補貼學費等方式，支持和引導農民工通過學習實現持證上崗。