開發商投資政府協調拆遷 華潤投200億涉深圳舊改

“無論你信或不信，當重建完成之后，新大沖村的美好程度一定會超出大多數人的想象。”1月5日，華潤置地有限公司(華潤置地，1109.HK)董事總經理吳向東對本報記者說。

2011年12月20日，全國最大的舊改項目——深圳大沖村舊改正式動工，面積為68.5萬平方米的改造項目被華潤置地圈下。據了解，華潤置地預計將為此投入超過200億元。

與此前不同的是，大沖村舊改走出了一條開發商投資，政府協調拆遷的模式創新之路。

舊改模式創新

“為運作大沖村舊改項目，公司專門在深圳注冊了華潤置地(深圳)有限公司，法人代表為吳向東，注冊資本金3.8億港元。”華潤置地內部人士透露。

根據整體規劃，大沖村將建設一棟300米高的標志性寫字樓及附屬辦公樓，一座五星級酒店，兩座四星級酒店，一座18萬平方米的超大型shoppingmall和規模達228萬平方米的商務公寓及住宅。

據了解，大沖村整體改造面積為68.5萬平方米，項目總建筑面積為280萬平方米，其中保障性住房為5.36萬平方米，公共配套設施為6.45萬平方米。

這個全國最大的舊城改造項目，其改造模式自然備受關注。

深圳市南山區駐大沖村工作組有關負責人向記者透露，項目采取政府、股份公司、開發商三方參與的模式來進行開發，由華潤置地出資，南山區政府和代表大沖村的大沖實業股份公司負責協調村民拆遷事宜。

“雖然舊城改造一般是進行市場化運作，但是如果沒有政府的介入，難免會出現諸多問題，比如補償中涉及到的民族問題，涉及到的補償問題等等。”該負責人表示，政府如何介入，介入到何種程度，都值得探討和研究。

據了解，政府協調是大沖村舊改有別于深圳其他舊改項目的最大特色。目前深圳舊改一般采取股份公司主導或村民合作共建等模式。

上述負責人表示，政府協調的創新模式，是由大沖村舊改規模決定的，也與該項目的市政改造屬性相關。

200億元投資

吳向東對記者透露，該項目預計將投入200億元的開發資金。

如此巨大的資金投入，即便對大型房企而言也是一個巨大的考驗，更何況在資金回籠普遍放緩的樓市調控期。

大沖實業股份公司提供給記者的資料顯示，大沖村共931戶需補償的實物面積達104萬平方米，若按1.1萬元/平方米的貨幣補償方案，華潤置地前期將要準備100多億元的現金作為投資大沖村的成本。

除去拆遷補償成本外，某上市公司負責人分析，華潤置地的前期投入估計在10億元左右。

不過，華潤置地顯然在資金投入方面做了充分的準備。

2011年，華潤置地已進行多筆融資，包括發行債券和銀行貸款。據不完全統計，華潤置地在2011年的融資規模已逾200億港元。這一規模超過內地和香港的所有上市房企。

去年12月13日，華潤置地公布最新銷售數據，2011年1~11月，其累計合約銷售額為301億元人民幣，已超過全年300億元的銷售目標。

“雖然200億元的總投資額看似非常有壓力，旦實際上，分期投入并不會給華潤置地以太多壓力。另外，雖然項目的后期資金回籠期較長，但卻非常可觀。”上述上市公司負責人說。

按照規劃，大沖村舊改項目未來的商業、辦公面積為52萬平方米。根據戴德梁行提供的租金參考數據，該商業出租收益的年租金收入能達到5.6億元，而公寓和住宅也將會給華潤置地帶來利潤貢獻。