國信證券:房地產業已實質回暖

2009年7月16日 10:05

國信證券認為，由於供給偏緊而需求依然旺盛，未來銷售仍可持續，房地產行業已實質回暖；並表示看好龍頭、資產注入和積極介入一級開發並有收益分成等三類地產股。

據中國證券報7月16日報道，國信證券分析師方焱、區瑞明撰文指出，1-5月全國新建商品房銷售面積、銷售均價均同比大幅增長，重點城市累計銷量已達2008年全年水平的70%-90%。由於供給偏緊而需求依然旺盛，未來銷售仍可持續，房地產行業已實質回暖。

2009年春節後，全國商品房銷售出現了明顯的量價齊升局面。1-5月，商品房銷售面積2.46億平米，同比增長25.5%，已達2008年的40%，其中，商品住宅銷售面積增長26.7%，銷售好於2007年水平。商品房銷售額11,389億元，同比增長45.3%，其中，商品住宅銷售額增長49%。

部分城市累計銷量超過2008年全年水平的80%。樓市成交量在5個月出現同比增幅巨大、環比增長明顯、大部分城市累計銷量超過2008年全年水平80%左右的局面，已奠定全年銷量增長的基石，全年銷售同比增長將無懸念。其中杭州已超過了2008年全年，天津已達到2008年全年的93%，深圳、武漢均達到2008年全年的85%，長沙、成都、南京、西安、北京、上海則分別達到2008年全年的83%、81%、77%、76%、63%和58%。

導致目前房地產銷售超預期的原因主要有以下幾個方面：(1)通脹預期導致消費預期變化。首先，美國啟動「印鈔機」使通脹預期不斷加強。為抵禦「金融海嘯」、挽救經濟，西方國家都採取了超寬鬆的貨幣政策。3月底，美國啟動「印鈔機」，FEB宣佈了3,000億美元購買美國國債和另外巨額的購買金融不良資產的決定。上述措施正在導致全球大宗商品價格上漲，通脹預期強烈。中國信貸增長也十分驚人，6月份金融機構人民幣貸款新增再次高達1.53萬億元，上半年合計達到7.36萬億元，全年預計將達到10萬億元，所有這些正在不斷改變人們的消費預期。(2)購買力增強。首先，為「保增長」，人民銀行從2008年9月底開始5次連續降息，一年期人民幣存貸款基準利率下降216個基點，房貸優惠利率下限降至基準利率的0.7倍。大幅降息顯著減輕居民購房負擔，刺激居民消費，提振房地產銷售。按照平均貸款20年測算，相對於本輪降息前，購房人負擔累計減輕18.59%。其次，房地產供給結構也在改善，市場上小戶型比例增長。據測算，目前深圳戶均面積在100平米，其他城市戶均面積也呈下降趨勢，即使房價維持不變，單套房總價也在降低。據測算平均戶型面積較2007年底下降8%-10%，考慮首付相應降低，僅此一項購買力實

下述三個方面導致的房地產需求巨大：(1)城市化、工業化導致的新增住房需求巨大。未來15年中國將加速城市化。目前中國城市化水平較低，只有44.9%。參照西方國家走過的歷程，未來15年中國仍將加速城市化，每年城市化率在1%左右，僅此每年約5-6億平米新增住房需求，算上改善性需求、拆遷等因素導致的剛性需求，據測算，中國城鎮每年約8-10億平米新增住房需求。(2)國際熱錢沒有放慢進入中國的步伐，通過入股、增資、收購等方式由一線城市拓展到二線城市。隨著中國房地產市場的進一步回暖，海外基金掀起籌資潮，加碼中國房市，欲再戰中國房地產市場。(3)人口紅利依然存在。嬰兒潮出生人口在3億左右，其目前大多在30-45歲之間，正處於較強消費時期。

從國際經驗來看，中國房地產市場與日本20世紀60年代至70年代初非常類似，城市住房需求還將大量增加，供給不足矛盾長期存在，收入增長和住宅小型化將有效支撐主流家庭的購買能力。

供給方面，庫存正被迅速消化，新開工不足導致下半年供給偏緊。隨著2008年四季度以來銷售逐步回暖，重點城市商品房庫存逐漸步入下行通道，可售量呈逐月減少態勢，在2008年因銷售不暢而高企的庫存在2009年正被迅速消化：截至5月31日，京、深、滬三地可售量比2008年高峰時期分別有25%-40%左右的回落幅度，其中深圳可售量已回落至2007年下半年的平均水平。

從累計數據看，2008年二季度開始新開工面積急劇萎縮，到現在仍低迷。前5個月累計新開工仍下降16.1%，比1-4月份累計增長(-15.7%)降低0.4個百分點。若按每月同比增長15%(相當於2005-2007三年平均增長率)匡算，由於2008年二季度新開工減少而導致2009年下半年供給減少2.62億平米，而且新開工恢復至正常水平還至少需要一個季度，這將嚴重影響2009年下半年及2010年房地產供給。

由於多數城市前5個月累計銷量已達2008年全年銷售的80%，國信證券認為，銷售的好轉將直接帶動房地產公司業績的改善，考慮到1-5月銷售更多是降價促銷，並且銷售額結轉為銷售收入在時間上存在滯後性，因此，地產公司2009年業績超預期的幅度不會太大。由於房價從2009年中開始明顯上漲，國信證券認為價格上升將大幅修復企業毛利率，2010年房地產上市公司業績將大大超預期。

儘管目前地產股股價已經包含了部分房價上漲預期，但還不充分，「保招萬金」、「雲天星球」(雲南城投、中天城投、福星股份、蘇寧環球)等龍頭股2009年動態PE在20-30倍，隨著銷售價格的上漲，未來估值仍有較大提升空間。

投資策略方面，繼續建議超配地產股。除了上述基本面的原因外，市場新增資金源源不斷，地產股無疑將被重點關注。目前新基金髮行再度火爆，目前主流機構普遍看好地產股，新基金集中配置地產股，也將導致地產股走強。從歷史上來看，房地產板塊指數的走勢和偏股型基金新發行規模的走勢有很強的趨同性。

品種推薦方面，看好龍頭、資產注入和積極介入一級開發並有收益分成等三類地產股。龍頭地產股(包括全國性地產龍頭和區域性地產龍頭)仍是投資首選，如「保招萬金」、「雲天星球」及H地產股中國海外、綠城等。

(徐志嬌 編輯)

免責聲明：本文所載資料僅供參考，並不構成投資建議，世華財訊對該資料或使用該資料所導致的結果概不承擔任何責任。若資料與原文有異，概以原文為準。世華財訊資訊中心：editor@shihua.com.cn 電話：010-58022299轉235