北京欲懲戒捂盤惜售開發商反責政府插手

2009年7月16日 08:16

北京市住建委約談涉嫌捂盤的15家房地產開發商，並表示一旦確認將從快懲處；開發商表示，延期開盤和分批放量是開發商正常的市場行為，若政府插手太多，不利於市場發展。

據每日經濟新聞7月16日報道， 針對北京市場出現的「捂盤惜售」現象，北京市住房和城鄉建設委約談了涉嫌捂盤的15家房地產開發商，並表示，一旦確認將從快懲處，並立刻予以曝光。此舉在業內引起了很大反響。15日，一些開發商表示，延期開盤和分批放量是開發商正常的市場行為，若政府插手太多，不利於市場發展。

市場：多數樓盤已賣完？

日前，有媒體報道稱，近期，北京有多個樓盤發生 「捂盤惜售」的情況，從交訂金排號到正式開盤的時間長達2、3個月，其間銷售均價不斷上漲。不少樓盤採取「多次開盤，當日售罄」的營銷方式。

15日，走訪了位於北京市朝陽區慈雲寺橋東部的4家樓盤。在一家知名樓盤的售樓處，銷售人員在悠閒地看小說，並稱房子已經賣完。至於下一期項目何時開盤，他表示要看開發商的安排，目前還不能給出確定的時間。

該銷售人員說：「建議你9、10月份再來看，那時是銷售旺季，肯定會有不少房源放出。」該銷售人員表示，剛售出的一棟樓盤的均價為20,000元/平方米。而查閱歷史數據發現，09年年初時，該項目的價格僅為16,500元/平方米。

在其他3家項目處，記者得到了幾乎同樣的答覆。而且幾家售樓處的銷控表上，都貼滿了紅色圓形標誌符，代表房源已經售出。

「企業自動控制銷售進度的現象早就存在，是一種正常的市場行為」，一位不願透露姓名的開發商表示，「只是在如今房價大漲的情況下，才顯得十分要命。」

亞豪機構品牌推廣部總監郭毅表示，09年以來，開發商每月的推盤量都差不多。但以往的單次推盤量多達幾百套，近期已經降到100套甚至幾十套，推盤頻率卻在加快。

北京市建委：一旦確認將嚴肅查處

針對北京市場的捂盤現象，日前，北京市住建委公開表示，截至7月13日，已對15家涉嫌存在捂盤現象的房地產開發企業進行約談告誡，並要求在七日內完成整改。

市住建委相關負責人表示，對於確實存在違法、違規行為的開發企業，一經查實，將依法嚴肅查處，並會及時通過新聞媒體曝光。該負責人稱，由於捂盤行為並沒有被核實，還不能公開這15家開發商的名單。

從北京市住建委瞭解到，從7月2日開始，市住建委啟動房地產「市場秩序專項整治月」行動，對北京市6月份新開盤的項目進行檢查，重點查處不按期開盤銷售、公示不全、現場銷控表與網上銷售進度不符等違規行為。截至7月10日，共檢查今年6月取得銷售許可的銷售項目25個。

開發商：政府不應插手太多

述開發商表示，開發商看漲房價，從而自動調整銷售進度，這是無可非議的事。政府「一刀切」地控制銷售，並不是一種很好的調整方式。

陽光壹佰置業集團副總裁范小沖持同樣的觀點。他表示，強制銷售會給企業的營銷策略帶來很大影響，從而影響其銷售和和盈利情況，「沒有遵循市場經濟的基本模式。」

華業地產副總裁、中國房地產職業經理人聯盟秘書長陳雲峰表示，根據北京市建委的相關規定，房企取得預售許可證3天後必須開盤，沒有經過備案的房屋必須銷售。而1994年通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》僅確立了商品房預售制度，並未對銷售期限進行相關規定。因此，企業自動控制銷售進度的行為「不違法，但違規」。

陳雲峰稱，在這種制度下，政府和企業的行為都無可指責，但由於開發商對策良多，實際處理中可能會遇到很多困難，處理結果也很難得到老百姓的滿意。

范小沖表示，政府的角色應該是制定規則，並通過控制開工面積、調整發證節奏等方式來調整市場供給狀況，而不應該插手到企業的銷售環節。

他還認為，房價由市場需求雙方的博弈而決定，捂盤惜售現象短期內可能會改變市場供給狀況，但並不會對房價真正產生影響。

專家觀點：警惕形成「價格聯盟」

「不管『公示』還是『約談』，處罰力度都是很溫和的。」北京大學房地產研究院院長陳國強表示。

陳國強表示，個別樓盤的捂盤行為不會對市場帶來太大影響，但如果這種現象普遍存在，一旦形成「價格聯盟」，就會扭曲市場，這一點需要警惕。他表示，預售制度才是問題的根本所在。

陳國強稱，預售制度和按揭制度一樣，在很大程度上緩解了企業的資金問題。「如果只有建成房子後才可以銷售，那麼企業的建設資金來源就會十分緊張。」

但陳國強表示，預售制度是政府制定的市場規則，很難被打破，但可以合理利用。他表示，即使在現有的制度下，企業也可以通過延期拿證、定高房價等方式來達到捂盤的目的。

陳雲峰則表示，爭論的一個重要背景在於如今的房價上漲過快，房地產行業明顯表現出「民生」的一面。而此前，開發商捂盤惜售的行為屢見不鮮，政府卻從未有如此大的動作。

(李艷 編輯)

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