"后世博"新外灘租賃糾紛:大規模城市建設負效應樣本

上海貴龍票務有限公司的負責人最近有點煩，公司原本在老外灘的營業部一直經營不錯，但為配合世博會外灘大規模改造后，新外灘貴龍票務被最新通知，回不去了。

“我們的租賃協議寫得很清楚，租約還沒有履行完呢！如果最終回不去，也沒有合理的賠償，光房租一塊公司就要損失超過10萬。”這位負責人透露。而和貴龍票務命運相仿的還有上海肯德基有限公司、上海光大旅行社、上海海峽項目投資咨詢有限公司、帝龍海鮮舫等在外灘有相關物業租賃的企業和個人。

本報獨家獲悉，這些租戶面臨問題的背后，最終原因來自上海大規模城市建設規劃調整和相關部門存在利益爭奪，導致相關協議無法履行。

歷史遺留問題

在記者拿到的一份資料中顯示，與中山東二路諸多商戶簽訂租賃補充合同的上海柏麗廣場有限公司（以下簡稱“柏麗公司”），曾以香港隆貿投資有限公司的名義與上海市防汛墻建設管理處簽訂了《上海市外灘二期防汛墻空廂租賃合同》，并由此獲得中山東一路、中山東二路共計2018.9平方米的租賃權，租賃期限自1995年1月1日至2019年12月31日止，并以柏麗公司實際履行租賃合同。而合同中所提及的空廂，也就是商戶實際經營的場所，是從柏麗公司分租而來。

一位商戶負責人向本報記者表示，從法律關系來看，商戶只能直接找柏麗公司，包括法律訴訟的對象也是柏麗公司。目前，多位商戶已經有通過法律途徑維權的打算。

面對商戶的抱怨，柏麗卻有著自己的苦衷。

據該公司一位內部人士表述，1993年，隆貿公司籌集2850萬元投入外灘防汛墻外移的工程建設，獲得的補償就是在確保防汛安全的前提下，充分利用空廂進行開發經營。

該人士表示，盡管外灘規劃一直在變，公司經營也處于虧損狀態，但他相信，作為一個長期回報項目，所要等待的只是時機。“世博會令多年的期待終于到了可以收獲的時候，但事實卻難以讓人接受。”

2009年2月，柏麗公司接到上海防汛墻管理處的通知，以配合2010年世博會召開、黃埔江外灘空廂式防汛墻的改造為由，要求中止合同，并簽訂補充協議。合同出租方為上海市堤防“泵閘”設施管理處（原上海防汛墻建設管理處），合同保證，待外灘防汛墻改造工程完成后，仍舊交付原位置空廂于柏麗，而柏麗則負責處理中止或解除轉租戶的租賃合同。

處理完商戶的一系列補充合同后，面對一個嶄新的外灘，柏麗公司卻在2010年4月接到上海市堤防“泵閘”設施管理處的解除租賃合同函，稱“鑒于外灘二期空廂的管理和使用情況已經發生重大變更，原租賃合同及補充協議將無法繼續履行”。

新外灘陣痛

整個事情的起源，和整個外灘多年來波折不斷的開發密不可分。

2010年7月世博期間，上海市浦江辦、黃浦區人民政府聯合公布的《外灘金融集聚帶建設規劃設計圖》提出：外灘金融集聚帶規劃總用地面積約262公頃，總建筑面積約627萬平方米，整體面積是新天地的10倍。同時，未來幾年，在整個外灘金融聚集帶，新建的商務樓宇總量將達180萬平方米。

“我們在外灘第一輪改造時就在這里經營，但2009年5月，被通知為配合世博會，暫時停止經營，等到世博會之后再確定是否回來繼續經營。”曾經在外灘經營多年的張先生透露。

2009年5月，在上海中山東二路外灘區域經營的商戶都接到了由租賃方上海柏麗廣場有限公司的通知，為了配合2010年世博會的召開，黃埔江外灘空廂式防汛墻的改造，需要中止租賃合約，而對于所有商戶的承諾是，本著“原地返還”的原則，在具體恢復日通知之后可自行選擇恢復經營，并就此簽訂了租賃的補充合同。

然而，新外灘開放了，世博會也已結束，但恢復經營的通知還沒有來。最新的消息是，根據規劃變動，這一區域已經不再作為商用，預先簽訂的回搬補充合同成為一紙空文。

另一位租戶在接受采訪時表示，當初柏麗公司過來協調的時候，就是本著顧全大局的想法選擇了妥協，但最后，卻要那么多商戶一起用這種方式去承擔世博會之后的規劃影響，讓其難以接受。

“后世博”負效應？

對于上訴糾紛，上海市防汛墻建設管理處尚未給相關租戶一個最終的答復和解決方案。12月8日該部門對口科室在接受本報電話采訪時，工作人員表示，負責此事的人士正在“匯報工作”，無法回答，但答應當日回復本報，截至記者發稿，尚未得到回復。

相關專家在接受采訪時指出，上述糾紛代表了一類問題，城市建設所產生的種種利益關系的協調，將是后世博時代擺在上海各級政府面前最大的難題。在社會普遍認可為建設而投入資金的前提下，是否也會認同政府花大筆價錢來解決歷史問題？

這正是柏麗公司的擔心所在。該公司在2010年5月就已提出補償意見，但至今沒有得到回復。

上海市堤防“泵閘”設施管理處方面此前給出的解釋是，上海市城鄉建設和交通委員會關于外灘二期防汛空廂使用及管理權調整相關事項的通知早有規定，“為確保外灘二期防汛墻空廂的使用功能調整為應急、管理專用，主要用于外灘防汛應急物資存放以及外灘區域綜合管理，不再用于商業服務”，這也是提出終止合約的動因所在。

這份2010年4月印發的通知中的最后一條是：“依法依規及時處理好空廂租賃客戶的清退解約等遺留問題，確保社會穩定。”