房產優惠政策應轉向有保有壓

2009年11月12日 14:53

東航金融註冊分析師姜山認為，房產優惠政策要體現有保有壓，以確保房地產行業在繼續拉動經濟回升的同時，不再激化目前社會上住房難這一矛盾。

據證券時報11月12日報道，東航金融註冊金融分析師姜山撰文指出，隨著12月31日房地產相關優惠政策時限的日益臨近，有關取消交易稅費優惠和上調房貸最低利率優惠的報道不絕於耳，對於其存廢的爭議成為焦點。

2008年底為了擺脫經濟危機的衝擊，國家決定實施房地產交易稅費優惠以及降低房貸利率優惠至最低7折以來，房地產市場呈現出量價齊升的現象，週二統計局公佈的10月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9%，漲幅比9月擴大1.1個百分點，連續第5個月出現漲幅擴大的現象。

房地產市場的回暖在一定程度上幫助宏觀經濟得以迅速走出谷底，但由此伴隨而來的則是原本就十分突出的房價收入比這一矛盾在部分大城市體現的更為明顯，因此不少市場人士均認為，房地產優惠政策到期不應考慮延續。

2008年的房地產交易稅費優惠覆蓋面極大，對於二套房的房貸利率在實際執行中放鬆的跡象也十分明顯，由此帶動了投資性購房的再度升溫，而投資性購房這一因素原本就是推動部分大城市房價走高的重要力量。儘管有部分投行的研究人員認為投資性購房也是房產需求的一個重要組成部分，但在目前國內現實的社會環境下，過高的投資性購房占比會顯著激化社會矛盾，加重大城市普通居民的購房難度，在保障性住房尚未成為覆蓋低收入居民住房需求的主要力量的時候，過高的投資性購房比例顯然不符合全社會的利益，因此，無論是交易稅費亦或是二套房貸利率方面，在年底到期的均不應再給予優惠，以免繼續推高投資性購房的占比，產生更大的房地產泡沫。

但與此同時，對於居民首次購房或者換購改善性住房的，交易稅費和利率上的優惠仍應考慮延續。應當看到，2008年以來交易稅費的下降和利率上的優惠在一定程度上降低了普通居民的購房負擔，如果在年底到期時不再延續，在目前的房地產市場環境下，只會變相加重居民實際的購房總體支出，進一步推升房價收入比的數值。從歷史的經驗看，以高交易稅費和利息負擔壓制居民的購房需求，只會將剛性需求的時間暫時延後，一旦市場環境出現改變，房價短期之內就會大幅攀升，這一點在2007年和2009年的上海房地產市場都有過非常明顯的表現。

除了在對於居民的房地產交易優惠政策上面要體現有保有壓之外，對於房地產商也應採取類似的政策，以進一步推動中低價商品房和保障性住房的建設。雖然國家在2008年4萬億的經濟刺激政策中對於保障性住房著力甚多，但從2009年以來的實施結果看，效果卻並不理想，截至8月底的全國保障性住房完成投資率僅為23.6%，地方政府政策執行不力難辭其咎。為了保證財政收入，地方政府2009年以來更傾向於大幅批租商品房用地，而非在需要大量財政支出的保障性住房上投入精力，在這種情況下，原本就十分突出的中低收入居民購房難進一步出現升溫。

在流動性極度寬鬆的情況下，房地產商天價拿地後囤積的現象重燃，值得注意的是，隨著一大批內資地產商赴港上市，土地儲備多寡成為其估值和吸引境外投資者的重要籌碼，由此進一步推動了房地產商拿地的熱情，比如近期拿下上海迪斯尼地塊的開發商據報道就是為此進行準備，如果不能對這一現象加以重視，採取適當的措施遏制愈演愈烈的地王爭霸戰，2007年地王頻現之後的市場蕭條恐怕又會重新顯現。因此，政府必須通過適當的政策鼓勵房地產商更多的將精力放在保障性住房方面，對於大量囤積土地而不開發的地產商，在融資途徑等方面應當嚴格加以限制，以防止類似的現象重複出現，形成更為巨大的房地產泡沫。

目前的房地產優惠政策如果到期一刀切，對普通居民可能有一定影響，但如果不加區分的一概延續，也不具備實際的可行性，如何做到有保有壓，使房地產這一行業在繼續拉動經濟回升的同時，不再激化目前社會上的住房難這一矛盾，是決策者應當深思熟慮的問題。

(徐志嬌 編輯)

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