北京二手房成交量突破20萬套 救市新政前途堪憂

前言

到今年12月31日，樓市和車市將各有一條為期一年的階段性政策到期。樓市的階段性政策是：出售兩年以上的普通住房可減免5.5%的營業稅。車市的階段性政策是：1.6L及以下排量乘用車按50%征收車輛購置稅，也就是目前購買排量1.6L以下的乘用車只需要繳納一半的車輛購置稅。

同樣是政府為了在消費低潮期刺激消費的階段性政策，二者在今年都立下了大功，但記者在采訪后得知，這兩項階段性政策的未來很可能截然相反：車市的政策利好將會延續，而樓市的利好政策目前延續的希望很小。

背景

住房轉讓

減免一年營業稅

國務院辦公廳在去年12月21日發布《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)轉讓免征營業稅，改為超過2年(含2年)轉讓免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。該政策暫定執行至今年12月31日。

二手房成交量首次超過新房

本周，上海、廣州、南京等地的媒體紛紛援引當地銀行的說法，稱二套房房貸政策將收緊。這個消息加劇了坊間對樓市“新政”未來走向的猜測，但對此，卻始終沒有確切的官方聲音。

如果撰寫北京房地產的編年史，2009年將是載入史冊的一年。盡管還有將近兩個月才到年底，但可以確定，今年二手房的成交量將首次超過新房，成為北京房地產市場的主角，且實際成交量比歷史上最多的2007年的9萬多套還要多出一倍多。據北京房地產交易管理網數據統計顯示，截至10月28日，北京的二手住宅成交量已突破20萬套，而此前三年北京的二手住宅成交總和僅為23.7萬套。已經有業內人士大膽預測，今年北京全年將超過前三年的二手房成交總和。

在住宅市場一直被新房壓制的二手房，首次成為樓市主力，不僅成交量暴漲，價格漲幅也很驚人。據北京統計局的數據顯示，雖然比樓價瘋漲的2007年58.6%的上漲幅度要低，但目前價格對比1月均價8900元，累計漲幅已經超過34.6%，達11980元／平方米。美聯地產的研究人士預計，從目前經濟走勢及市場構成來看，依然將維持著高成交、高價格的趨勢。年底價格的上漲趨勢將停滯，但是成交量將繼續維持在2萬套以上，一旦政策出現改變，年底集中過戶將導致12月出現比9月更瘋狂的成交。全年成交量有望突破25萬套，將超過前三年總和。

優惠倒計時房主抓緊賣

截至今天，營業稅優惠到期僅剩50多天的時間，明年優惠是否會延期尚無定論，專家們也意見不一。而有些中介公司已經打起營業稅減免倒計時的牌子，一些購房者和房齡不到5年的房主也緊張起來，希望趕在優惠截止前完成交易，北京樓市顯現出新政倒計時所帶來的特殊現象——買家賣家都著急又都不愿輕易成交。

記者在雙井橋附近的一個中介公司遇到了白領辛先生，他說：“我最煩‘白領’這個稱呼了，就因為在萬達廣場這樣的寫字樓上班，每天穿著西裝，就好像收入有多高似的，其實每個月刨除各種稅費、養老保險、公積金，月薪6000只剩下4000多，還要應付各種同事聚會，真剩不下什么積蓄。”辛先生原本計劃明年十一結婚，婚房也打算等到明年再買，此前一直鎖定雙井和大望路那邊的次新二手房，因為怕5.5%的營業稅恢復，現在正積極看房呢。他現在準備了兩個解決方向：第一是還在原定區域購房，只是把兩居改成一居，另一個就是放棄五年之內的二手房，在勁松和松榆里購買十年以上的老兩居，目前最大的問題是看房太多有些挑花了眼，“咱這猶豫可不是因為選擇太多，而是兜里銀子太少，最理想的還是能在年前趕上稅費優惠的末班車，祝我好運吧。”

作為房主，退休的老夏也有類似的困惑，“已經有不下10撥客人看過房子了，但是都砍價太狠了。我們老兩口就指著這個房子的錢呢，一半給閨女做嫁妝，一半我們養老。”老夏一方面擔心政策變了明年不好賣，想盡快出手；一方面又怕自己著急賣低了，就在這樣糾結的心情下，老夏還在堅持著。

統計數字也印證了記者的感覺。據北京房地產交易管理網數據顯示:10月上旬北京二手房總成交量僅為1923套,其中住宅為1850套,同比9月上旬總成交量11530套及11102套,均下降了83.3%。10月上旬的總成交量甚至不如9月2日一天的成交量。排除黃金周的因素，買賣雙方的博弈也加速了這種局面的產生，目前距離營業稅減免政策的期限越來越近，房源掛牌量也有明顯增長。據鏈家地產市場部統計，10月9日至20日期間，該公司二手房掛牌量相比上月同期增加了14%左右，其中5年內房產占到七成左右，即增加了10%左右。這些房主擺明了要趕著年底前出手。

慎重趕搭末班車

如果今年12月31日，營業稅優惠政策終止，那么明年出售一套總價100萬的房子，就要多出至少5.5%的成本，如果之前取消的土地增值稅和印花稅再恢復的話，就要增加至少超過6%的成本。按慣例，這些額外的負擔都將轉嫁到買家頭上，那么房價是不是還會上漲呢？

21世紀不動產的副總寇海龍告訴記者，在二手房交易費用中營業稅所占份額最大。他提醒自住購房的消費者，如果有合適的房產項目，價位在自己可以承受的范圍內，可以擇機選購。畢竟從目前的京城二手樓市來看，價格方面走勢趨穩，并未有下浮的趨勢，而稅費減免政策的期限將至，消費者可以考慮這趟末班車。但是他同時提醒市民，如果稅費優惠政策有所調整，有可能以交易遞件日期或交易交稅日期作為政策調整的時間界定依據，如果以遞件日期作為界定依據則只需在12月31日前遞件辦交易登記就可以了；但如果以交稅日為界定依據，市民則要提前10多天遞件辦交易登記，確保交易能順利搭上末班車。

“新政”明年估計要變

對于新政的前景，我愛我家控股公司副總裁胡景暉在接受記者采訪時表示，延續和取消的可能性各占50%，若明年優惠政策不能延續，則直接導致房齡在3至5年的二手商品房交易量出現下滑。而且，交易稅費稅基的恢復也將會加大業主稅費繳納的額度。考慮到業主交易稅費轉嫁已成慣例，稅費政策調整將直接加大購房者的購房成本。他明確表示，“我想不出取消稅費優惠后誰會受益，因為表面上國家的財政收入增加了，而如果交易量下降嚴重的話，最終國家的稅收總額還是會減少。”

胡景暉還對比了車市新政和樓市新政的最大區別，總體上看，這一年下來，車市的新政讓車價往下走，而樓市的新政把房價推上去了。另外，他認為新政是一個系統工程，除了營業稅的減免，還有之前取消的土地增值稅和印花稅，以及首次購房貸款所享受的利息7折優惠，所以還存在另一種可能：明年恢復一部分，比如5.5%的營業稅依然減免，但是恢復土地增值稅和印花稅。胡景暉認為，明年的重中之重不是這項工作，而是加大供應量，把開工量不足的問題解決才是當務之急。

21世紀不動產的副總寇海龍對此卻樂觀不起來，他表示營業稅的減免政策很難延續下去了，因為房價太高已經成了買房人最大的困擾。而交易環節增加稅收是以往最常見的解決辦法。他認為，商品房供應與需求失衡，是目前房價持續上漲的重要原因。應盡快出臺物業稅，以增加物業保有環節的持有成本，將閑置房產擠向市場，增加住房供給，以提高業主售房積極性，加快二手房的流轉率，大大增加整個商品房的供應量，平抑房價。

北京市中介行業協會副會長周宗楚認為，從目前的市場情況來看，制約房地產市場發展的首要因素是交易成本，交易成本提高，就會影響交易量。降低營業稅的目的并不是為了抬高房價，而是減少交易成本，提高交易量，讓資金流動起來。如果完全取消一系列的優惠政策，會使房產市場受到影響，對經濟發展不利。

綜合專家的意見，他們似乎對于原封不動的保留5.5%營業稅的減免新政持懷疑態度，明年買賣5年內的二手房交易成本的增加似乎已成定局。不管最終的結果怎樣，按照我愛我家副總裁胡景暉的估計，最晚本月底將見分曉。

本報記者 侯振威