公租房做REITs或更合適

《第一財經日報》日前獲悉，央行和證監會正在積極研究以保障房為物業池對象發行REITs的試點方案。天津廉租房REITs的方案已經在央行層面獲得通過；上海方面，也由原來的四大國有地產集團商業物業轉向為保障房設立REITs。為此，本報專訪了建銀精瑞資產管理有限公司董事長、全國工商聯房地產商會副會長李曉東。

第一財經日報：REITs試點的物業池已經全面轉向，天津以廉租房為對象，上海目前提出的是保障房，但還沒有明確是保障房中的哪一塊，你認為目前REITs應為哪部分物業融資？

李曉東：天津以廉租房做REITs，基本方向是對的。但我認為，以保障房體系里的公租房做REITs或許更合適。

我的觀點是，并不一定要為公租房去建新房，各個城市都有一些60年代至90年代建起來的公房。這部分房子拆掉也是浪費，新建又會浪費。這一部分房屋如果由政府買下來，用REITs裝修，再以較低的租金租給需要的人。真正廉租房方面，應該由政府來解決。

在香港，并不直接以廉租房做REITs。香港的領匯基金，是以廉租房社區里的商業配套和停車場等收費物業做REITs。

日報：去年各地有的提出以商業物業打包做REITs的方案，有的提出以工業物業打包做REITs，現在以保障性住房為主打方案，出現這種轉變的原因是什么？

李曉東：保障房建設的財力不足。今年，中央政府提出要建580萬套保障住房和舊城改造住房，中央對此的撥款是600億元，平均每套房約為1萬元，遠遠無法覆蓋成本，剩下的錢需要地方政府來籌措，資金需求應該是促成方案轉向的一個因素。

當然，對房地產宏觀調控的理解也是考慮的因素之一。

日報：以商業和工業物業為主的REITs，會造成給房地產加溫的效果嗎？

李曉東：這是一種誤解。

第一，REITs也好，繁榮房地產金融也好，是增加供給的一種手段，反而是能夠給高房價降溫的。增加房地產市場供給，需要兩個條件，一是供地，二是供錢。只供地不供錢，會造成土地流拍，影響未來的供給。上半年，上海市只完成全年供地計劃的16%，北京市完成率是22%，就是這種情況。

第二，發展房地產金融可以分流炒房的資金和需求。原來炒樓、拉動需求的資金，現在作為開發資金來增加供給，從而能為平衡供給起到事半功倍的效果。

第三，可以攤薄房地產商的利潤率。原來被開發商壟斷的利潤，可以讓大家分享，攤薄房地產的暴利。讓普通老百姓分享房地產蓬勃發展的好處，哪怕只有幾萬塊的資金，也可以當個小開發商。