樓市回暖仍存三大疑問

樓市成交量回暖同時投資需求入場，但市場其他指標並不樂觀，這樣能夠確認市場回暖嗎？投資需求再現，市場會否重歸類似07年的過度繁榮？還是說目前這樣的回暖只不過是本輪調整中的一個小幅波動？這三個疑問成果國內房地產市場目前最為聚焦的問題。

伴隨房地產市場成交持續回暖，房地產市場成交結構正在發生變化，部分高端項目銷售更加活躍，而且有媒體報導稱，京滬深三地部分樓盤出現大用戶買家，幾套甚至幾十套的大單成交現象日漸頻繁，市場已帶有投資主導市場特點。

一邊是樓市成交量自09年2月以來的迅速回升並持續高位執行，部分城市房價連續數月上漲，但另一邊是09年來投資增速、土地購置面積、施工面積、新開工面積等數據持續地位執行甚至負增長。對於市場的走勢，我們不禁發出疑問：這樣的走勢算不算回暖，如果是回暖這樣的回暖能走多久，會不會像07年那樣經歷超越宏觀經濟的繁榮後再度進入又一輪調整，還是說目前這樣的回暖只不過是本輪調整中的一個小幅波動？

對此，多數券商分析師均認同市場回暖的說法，但大都對目前市場高成交量表示擔憂。有分析師曾指出，4月份樓市成交在達到高點之後會有一定回落，但市場卻給人以更優越的表現，高成交量一直持續到5月，總體看，市場已經回暖，即使進入6月成交量出現下降也是正常現象，預計今後3-6個月樓市走勢將是量跌價升，回暖趨勢依舊。

從09年市場走勢看，世華財訊分析師認為，稅費優惠及寬鬆的貨幣政策是樓市成交回暖並繼續高位執行的因素之一。稅費調整和首付降低是自住需求的主要引導力量，降低稅費對購房人就等於降低房價，降低首付是降低門檻，肯定會吸引購房人。而中國用兩代人甚至三代人的錢買房的現象很多，“80後”進入結婚買房年齡，其父輩幾十年的積累正好在此時釋放出足夠的購買力。

不過隨著宏觀經濟止跌並現出回暖走勢以及市場成交量持續高位執行，目前市場的需求主體正在發生變化。陽光100集團常務副總裁範曉衝向世華財訊表示，一季度樓市需求是以剛性需求為主體的市場需求釋放，進入第二季度改善需求和投資需求開始入場，改善需求也屬於剛性需求一種，而投資需求入場可能是因為通膨預期和避險要求。

範曉衝介紹，目前全國房地產市場都是這樣的情況，而投資需求對房價的拉動作用可能比較明顯。他分析，因為現在政府救市實施適度寬鬆的貨幣政策，到5月份已經釋放出接近6兆的流動性，而實體經濟仍比較冷，所以大量資金通過各種方式進入樓市和股市。

對於投資需求能夠佔到市場多大比例，宏源證券分析師楊國華表示，目前雖然有媒體報導部分樓盤出現大買家，但難以掌握投資需求具體比例，而且不同項目的投資用戶比例也不同，因此數據很難掌握。國海證券分析師趙鐸也認同市場上有投資需求的說法，認為房價會上漲。

然而，對市場的走勢也有不同聲音，萬科董事長王石日前表示，目前這個房價是維持不住的。特別是看了東南亞金融風波後的中國香港、新加坡以及日本泡沫破滅後連續10年的房地產慘狀後得出結論，房價連續上漲是不可能的。王石08年首提“拐點論”，其對市場的正確判斷，為萬科在08年順利適應市場提供了基礎，不知這次又會怎樣。

分析師認為，目前市場確實有重歸07年過度繁榮的跡象，房價經歷小幅調整重入上漲通道，投資需求再度引領房價漲幅超過薪資漲幅，剛性需求再次被壓抑，而且目前市場充斥著較強流動性，如果資金閘門不能管好，充裕的流動性真如郎鹹平、範曉衝等人所言大量進入樓市，那麼市場就很可能再入虛假繁榮。如果宏觀經濟也如人民大學經濟學院副院長劉元春所言走出“W”型的話，那麼這次樓市回暖只不過是本輪調整的一個波動，而在市場不理智情況下，樓市下一輪調整幅度可能更大。

(王文舉 撰稿)