碧桂園開發策略轉向城市中心

商業模式並非一成不變的，尤其是對於上市公司。碧桂園(02007.HK)在上市兩年半後開始低調地調整著自己的戰略規劃，以期更加適應客戶和投資者的需求。

一周前，這家以嚴控土地成本著稱的企業在廣州與雅居樂(03383.HK)為爭奪一宗土地鏖戰5小時的舉動，大大超出外界預期。對於這一看似異常的舉動，該集團發言人表示，為了保證公司合理的業績增長，公司不排除參與一些商業及市區高端物業的開發。

最新的數據顯示，碧桂園近期已經改變上半年銷售疲軟的局面，其截至10月31日的合同銷售金額為178億元，離全年190億的目標僅一步之遙。

完善商業模式

在某種程度上，業績是判斷上市公司優劣的唯一標準，誰都不例外。2007年，碧桂園曾經因為業績的暴漲一度站到與萬科(000002.SZ)同一平台的一線地產商陣營中，但隨著市場在2008年發生的急劇變化，當時正意氣風發的碧桂園經歷了一場對其商業模式的大考。

碧桂園投資者關係部負責人劉嘉毅表示，公司在去年底到今年一直都在進行一系列的戰略調整，包括進一步鞏固廣東市場、短期不再新拓展外省業務、涉足市區高端物業及商用物業、引入國際酒店集團參與部分酒店的經營管理等。

與此同時，備受關注的瀋陽荷蘭村項目最終由中國海外(00688.HK)奪得，而碧桂園作為較早關注荷蘭村的地產公司之一，始終沒有出現在項目拍賣現場。據悉，不再參與荷蘭村，也是碧桂園戰略重新調整和佈局的內容之一。

「公司將一方面繼續延續原先的思路，在一線城市周邊、二三線城市中心開發大規模的綜合社區，將碧桂園最早期的模式複製到中國更多地方，改善當地居住環境，並出售高性價比的住房；但另一方面，考慮到集團盈利增長的需求，公司有必要匹配一些高附加值、快速周轉的項目，這些項目主要將集中在公司品牌優勢較為明顯的廣東省內。」對於碧桂園的新戰略，劉嘉毅如此表示。

事實上，碧桂園堅信，集團當初制定的「在一線城市周邊、二三線城市中心進行大型綜合住宅項目」的定位並沒有問題，只是由於碧桂園的優勢需要其配套成熟後才能夠凸顯，現在集團旗下的很多項目，缺的只是「時間」。

「廣東省外已經播下的那些種子，我們會繼續培育，直到時機成熟。但同時，要加緊在廣東這片成熟的市場擴大市場份額，保證集團的銷售和業績增長。」

鞏固廣東市場

鑒於重新進行了佈局，碧桂園在今年啟動了大幅增持廣東地皮的戰略。

10月中旬，碧桂園以8.6億元的總價拍得廣東佛山一市區地塊，樓面地價為1481元/平方米。資料顯示，該地塊面積為96793平方米，總體量高達58萬平方米，主要用作商業、公共、文娛兼住宅用地。儘管地塊位於佛山的市區，但由於地塊出讓的限制條件較多，使得地塊成交的樓面地價並不高。據悉，這是碧桂園在佛山市區所獲得的第一個項目，有業內人士指稱，未來房價定到1萬元/平方米都不足為奇。

無獨有偶，碧桂園在東莞也採取了相似的行動，以6億元拿下一宗23萬平方米的「巨無霸」地塊，最後成交的樓面單價為1690.18元/平方米。

而上周，為了獲得廣州科學城一宗大面積居住地塊，碧桂園與雅居樂一路糾纏，將17億的底價一直抬到43億才最終放棄，將萬科、保利地產(600048.SH)兩家拍地大戶遠遠拋在身後。當天即有業內人士驚詫地表示：如果雅居樂放棄，那麼碧桂園將買下公司成立以來最貴的一塊地。

劉嘉毅表示，上述地塊的最終價格超出了公司事先預期，因而沒有追到最後，但不排除未來繼續參與一些優質地塊的角逐。「只要符合基本盈利目標的項目，公司都有可能參與，甚至一些市區商業物業和高端住宅。」

劉並未透露未來購買土地的計劃，但他表示，此前公司發行的3.7億的高息海外債券，正是基於新增項目考慮。

數據顯示，去年，儘管碧桂園省外項目銷售額超過40億，但該集團的主要利潤依然由廣東省內貢獻，由於外地開發成本較廣東省高，碧桂園在廣東的毛利率約33%，而省外僅有27%。

「今年的銷售目標，肯定能夠完成。」劉嘉毅頗有信心地表示，「另外，今年在佛山、東莞等城市獲得的項目有望明年、後年銷售並計入業績，總體上來看，未來兩年公司都會有較好的業績增長來回報給投資者。」