禹洲地產:"投資者的口味變了"

「在一個狹小的時間窗口裡面，10多家內地房地產企業都在香港排隊上市，幾乎每家投資基金經理的桌上， 都堆著一摞來自內地房企的招股說明書。『應該投資哪家內房股呢？』這是每一位基金經理經常問起的問題。」昨天上午，福建禹洲地產(01628.HK)營銷總監陳賽紅接受CBN記者採訪時如此描述上市融資的激烈程度。

10月14日，作為禹洲地產管理層，陳賽紅在香港參加了公司的上市投資者推介午餐會。那段時間，這個團體在香港、新加坡、倫敦以及美國波士頓、紐約展開路演。從一站接著一站的路演過程中，她最深的感覺是：境外投資者的口味變了，變得苛刻了、挑剔了。而在華爾街路演的時候，公司創始人林龍安幾天幾夜睡不著。

難逃「破發」命運

11月2日，禹洲地產在香港掛牌。和恆盛地產(00845.HK)等內房股命運類似，禹洲地產上市首日同樣沒有逃脫跌破發行價的命運。

首日掛牌，開市報價2.45港元，較招股價2.7港元低開9.3%，最低曾探至2.42港元，最終報收於2.68港元，微跌0.741%。招股說明書顯示，禹洲地產的發行價為2.7港元，對應的市盈率為5.5倍，共募集資金近20億港元。

受累內房新股在港「破發」、「低估值」等諸多不利影響，新股在香港發行的市盈率總體低下。恆盛地產發行價對應的市盈率為10倍，禹洲地產發行價對應的市盈率僅5.5倍，並以招股價下限2.7港元定價。相比早先預期的融資規模，融資規模縮水10多億港元。

雖然「錢途」並不平坦，但仍有不少地產商堅定奔赴香港。陳賽紅表示，這些公司「明知山有虎，偏向虎山行」的原因，一方面是希望能夠獲得一張「上市牌照」，為未來擴張鋪路；另一方面，地產商們均中長期看好中國樓市，如果不上市，將被邊緣化。即便折價、時機不太恰當，也不會放棄上市之路。

投資者「新口味」

受到金融危機及內地樓市去年低迷的影響，國際資本對內地房企從當年的追捧期直接進入到嚴格的選擇期。他們的「口味」已經明顯變化。

野村證券房地產高級分析師李烈偉公開表示，相對於金融危機之前，目前海外投資者看待內地房企IPO更加理性。「投資者意識到，用土地儲備來對企業進行估值是有問題的，不能光看土地數量有多少，更應關注土地的位置和質量。」

禹洲地產的目前土地儲備為350萬平方米，其中近160萬平方米集中於廈門，在近期上市融資的內地房地產公司中，屬於中小型地產公司。陳賽紅表示，他們在路演過程中發現，基金們不再「以土地多寡論英雄」，而是更為關注土地具體所處的城市、土地的優質程度能否帶來高增長性。充足的土地儲備不再是「一夜走紅的法寶」。