2010樓市半年報：京滬深樓市低量未見低價

 2010年上半年，京滬深房地產市場成交量整體下調，但是成交價卻沒有明顯降低，大多數房企增長勢頭良好。

綜合媒體7月2日報道，走過1-2月的“假摔”，經歷了3-4月“量價齊飛”，再到5-6月份的“冬眠”，上半年，京滬深房地產市場整體出現了成交量下調，但是低量并未見到低價。

北京：商品房成交量跌4成

北京市房地產交易管理網數據統計，上半年北京商品房期房市場總成交量為59,386套，其中住宅為43,526套，分別比2009年同期下調了30.1%及36.1%。與此同時，現房住宅僅成交8,311套，比2009年同期下調了46%。

北京中原地產張大偉稱，除經濟適用房及限價房以外，北京住宅上半年總成交套數為41,457套，同比下調達到了43.9%。目前北京樓市主要數據均有下調，只有成交價格依然維持在高位，同比上漲了6成。

業內人士表示，未來一段時間，樓市將繼續表現為成交量下跌，預計北京樓市成交均價可能在7-8月開始出現普降。
張大偉分析認為，本次宏觀調控不可能半途而廢，下半年利率甚至可能繼續上調，對已經松動的高房價、高低價壓力更大。目前部分項目房價格已經在6月出現了以促銷的形式下調，在下半年這一現象或將擴大化，價格將出現明顯的下調。

北京土地整理儲備中心數據統計顯示，截至6月29日，2010年北京共拍賣土地為113塊，樓面價明顯出現下調，其中總樓面價下調了59.2%，從6,654元調到新政以后的2,712元每平方米；住宅的樓面價也從新政前的12,258元，下調到了新政以后的5,085元每平方米。而從最近的土地供應來看，也集中于郊區，尤其是房山地區，新政后的供地面積占到了六七成。

對此，業內人士表示，近期樓市成交量持續下跌，加上土地炒作氛圍減輕，已經非常明顯地影響了開發商的拿地熱情，而土地市場的冷淡又使得購房熱情繼續下探。

上海：成交量創五年來新低

上海樓市受調控影響，成交縮量顯著。數據顯示，在剛剛過去的6月，上海商品住宅成交面積為42萬平方米，環比5月增加35%，但仍處于歷史低位，與2008年9月、10月樓市深度調整時相當。而從整個上半年的市場成交來看，僅成交357萬平方米，為近5年來最低。

此外，6月上海商品住宅整體成交均價為19,168元/平方米，環比5月下跌了14.19%。佑威房地產研究中心副主任陸騎麟表示，成交均價在連續2個月高于2.2萬元/平方米后，跌至1.9萬元/平方米附近，也回到了2009年年底和2010年年初的水平。我認為此次政策調控房價的目的已經達到，但是普通購房者還是抱怨房價過高，房價與購房者的實際購買力還有很大差距，調控還有很長的路要走。

深圳：新房價格同比漲7成

盡管從4月樓市調控開始后，房價逐月回落，但是2010年上半年的房價同比的漲幅仍然驚人。深圳市規劃國土委最新數據顯示，2010年上半年深圳市新建商品住宅銷售均價為20,903元/平方米，比2009年上半年12,129元／平方米的均價，暴漲72%。新建商品住宅銷售面積為126.53萬平方米，同比2009年379.79萬平方米下降66%。業內分析認為，樓市調控后，深圳房價沒有明顯的下降，深圳樓市仍有較大的降幅空間。

深圳樓市呈現前高后低的態勢，以樓市調控為分水嶺。4月樓市調控開始后，深圳房價開始逐月回落。5月深圳市新建商品住宅銷售均價為19,653元/平方米，環比微降4%。6月深圳市新建商品住宅銷售均價為每平方米16,978元，環比下降10.63%。這是2010年來連續兩個月環比下降。

而成交量同樣也在調控前后形成巨大落差。上半年成交量最大的是1月份，新建商品住宅銷售面積達到35.24萬平方米。而成交量最小的是在調控后的第一個月也就是5月份，新建商品住宅銷售面積僅為11.89萬平方米。對比降幅達到66%。

深圳大學國際金融研究所所長國世平認為，樓市調控前，深圳高燒癥狀明顯，漲幅居于全國前列。而房價上漲最快的城市，在調控后也將成為領跌的城市。目前深圳呈成交量方面已大幅下挫，調控初見成效，下一步深圳房價還面臨較大的下降空間。

上半年房企大多增長勢頭良好

中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心1日發布的報告顯示，大多房地產企業2010年以來依舊保持了良好增長勢頭，其中上半年銷售金額過百億大關就達到11家企業之多。

這份《2010年中國房地產企業上半年銷售排行榜》顯示，2010年4月份以來，房地產市場面臨嚴厲的調控政策，整體市場環境急轉直下。但入榜前20名的企業走出了市場下行的影響，上半年銷售業績明顯增長。萬科、恒大分別占據了銷售金額與銷售面積排行榜的冠軍。

報告顯示，雖然相比2009年下半年企業的銷售情況有所下降，但相比2009年上半年，大部分進榜企業仍實現了30%左右的增長，恒大、碧桂園、綠地等的業績幾乎翻番。從門檻來看，2010年上半年房地產企業銷售金額前20名榜單和銷售面積前20名榜單的門檻分別為55億元和56萬平方米，而前10名的銷售金額門檻則維持在100億元以上。

此外，與2009年上半年相比，進榜企業在銷售金額和面積上都出現了量級的提升，但相比2009年下半年則有所下降。

在金額上，第一梯隊沒有發生變化。其中除萬科之外，第二到第六名之間差距很小。但梯隊之間的差距明顯拉大，第一梯隊和第二梯隊之間的差距達到了56億元。在面積上，第一梯隊的企業有5家，除萬科、恒大之外另三家差距很小。但第一梯隊和第二梯隊間的差距達到64萬平方米。

恒大繼2010年一季度后再次稱雄面積榜單，并且是所有上榜企業中唯一一家銷售額和銷售面積在2010年上半年的樓市調整中仍保持每月環比增長，月月創業績新高的企業（2月春節期間除外）。恒大單盤銷售面積普遍較高，銷售額相比2009年上半年增長近一倍。

報告認為，上半年的市場從4月調控新政策出臺后出現拐點，一線城市成交量受到嚴重影響，上海、北京等城市成交量甚至萎縮了70%-80%；而前期價格上漲比較平緩的二、三線城市的成交情況則相對平穩。上半年企業二、三線城市的銷售業績貢獻比重明顯提升，這直接成就了萬科、恒大、綠地等企業在銷售業績上的表現。

報告認為，下半年的市場環境存在一定的不確定性，不排除有繼續下行的可能。企業應均衡安排城市布局，合理控制供應節奏，這樣可以一方面提升抗風險能力，另一方面為下一步發展打好基礎。

(楊坤 編輯)