北京寫字樓市場轉暖

第一太平戴維斯最新發佈的市場報告顯示，隨著經濟回暖跡象逐步顯現，第三季度北京甲級寫字樓淨吸納量環比大幅上升94.9%至17萬平方米，創造了過去六個季度以來的最高值。儘管季度內有超過22.25萬平方米的新增供應進入市場，但在金融街與CBD強勁吸納的支撐下，市場平均空置率僅微增0.1個百分點至21.9%。

市場人士預計，伴隨經濟復甦，寫字樓的需求量將逐步釋放。在租金逐漸企穩的背景下，北京寫字樓市場有望在未來兩個季度調整到位。

吸納量創新高

第三季度北京市場共有四個寫字樓新項目入市，包括三個甲級與一個乙級寫字樓，為市場增加了22.25萬平方米的可租賃面積。至此，今年前三個季度共有17個項目超過103萬平方米的可租賃面積進入市場，略高於2007年102萬平方米的歷史峰值，創造了新的供應高峰。與此同時，第三季度市場吸納量環比上升約95%至16.99萬平方米，成為過去六個季度以來最高的單季吸納量。

第一太平戴維斯助理董事王瓊表示，需求增長主要受益於跨國企業在經歷了半年多的緩速期後逐步恢復了業務擴張的需求，這些企業力爭在預算內尋求最優的寫字樓選址方案。過去三個月中，金融、能源與信息技術等行業的企業利用各區域市場租金下跌迅速擴張，成為了拉動市場需求的重要力量。

值得注意的是，第三季度各區域市場空置情況變化不同。由於季內7.5萬平方米的新增供應入市，東二環取代CBD周邊成為空置率最高的區域市場。而燕莎地區的空置率在沒有新增項目的情況下上升1.8個百分點。分析人士指出，由於每月155.7元/平方米的租金壓力，使得部分租戶選擇遷離這個北京租金第二高的區域市場，尋求更低的租賃成本。

金融街的空置率在第三季度內有了極大改善。可租賃面積達5萬平方米的甲級寫字樓在金融街中心成交活躍。市場人士預計，2011年以前有限的新增供應與具有競爭力的投資政策，將使該區域市場在租金與入駐率增長方面保持領先。

租金降幅放緩

根據有關統計，第三季度北京甲級寫字樓有效租金為每月148.4元/平方米，環比下跌1.8%，自年初至今已累計回落15.3%。儘管租金連續四個季度下行，但環比跌幅從一季度的8.9%到目前的1.8%已大幅放緩，這表明市場在明顯恢復的需求支撐下已運行至接近底部的水平。

數據顯示，第三季度金融街區域寫字樓租金已開始回升，租金為185.9元/平方米，環比上漲1.8%，較排名第二的燕莎地區租金高19.4%，成為第三季度租金唯一上升的區域。

與西部區域市場較低的空置率和逐漸企穩的租金水平相比，北京東部區域市場的空置率持續上升，租金則繼續下行。由於供求不均的影響，東部地區第三季度租金環比下跌3.0%，較2008年同期的高峰值已累計下滑20.6%。其中，東二環、CBD周邊及CBD的租金環比分別下降4.6%、3.5%和2.6%。

王瓊表示，越來越多的企業正走出經濟危機的陰影。與縮減費用相比，他們更專注於擴張業務、謀求更大的市場佔有率。因此預計年內至2010年，內外資企業對寫字樓的需求仍將保持強勁的走勢。在逐漸穩定的租金水平以及強勁的市場需求支撐下，市場或將於未來兩個季度調整到位。