虛火旺燒,迪士尼概念地拍出天價

上海市政府4日清晨宣佈迪士尼項目獲批的消息，顯然大大吊高了開發商的胃口。4日上午10點，被外界稱為「迪士尼地塊」的上海川沙A08－03地塊進行現場競標，結果短短15分鐘，上海象嶼置業就以11.9億元的天價阻嚇了競爭者，一舉奪下了該地塊。這個價格有多高？一個數據可見一斑：264%的溢價水平已經超過了今年上海溢價率最高的地王——趙巷10號地塊的水平。

對於「迪士尼地塊」的天價，業內褒貶不一。一些開發商認為，該地塊樓板價已經超出當地新盤銷售的價格，運作會有一定的困難。而一些分析師則表示，受迪士尼項目獲批的刺激，該地區土地拍賣熱將會持續相當長一段時間。

麵粉貴過麵包

除了較高的溢價水平外，上海川沙A08－03地塊拍賣結果震動業內的還有另一個數據：14024元/平方米的樓板價。而目前，川沙地區在售樓盤中，價格最高的均價不過14000元/平方米，一些普通的樓盤每平方米均價甚至不超過萬元。無怪乎在競拍現場，有開發商搖搖頭說：「價格高得離譜。」

有關資料顯示，川沙新鎮由原川沙鎮和機場鎮合併而成，地處上海外郊環區域。自從傳聞迪士尼一期選址落戶川沙區域後，該區域房價從均價每平米3000元扶搖直上，最高一度觸及16000元/平方米。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，川沙區域的房價比環線均價已高出三四成，相對已經有些偏高了。

不過，在今年上海樓市的上漲潮中，類似川沙此次出現的「麵粉貴過麵包」現象屢見不鮮。而這些昂貴的「麵粉」也很快拉動了區域內「麵包」價格的直線上漲。對此，易居中國分析師薛建雄指出，從規劃角度來看，上海川沙A08－03地塊項目未來對周邊房價的影響有限，如果周邊房價只是因為地王而過快上漲，短期內就會出現泡沫。

也有業內人士認為，與上海其他區域的地王不同，川沙區域的價格暴漲絕大部分因素來自於迪士尼概念的炒作，當地居民的收入水平根本無法支撐這個價格水平，虛火的成分很高。不過，從世博對上海三林地區長達三四年的價格拉動來看，在迪士尼正式建成開園之前，這個概念或許能較長時間支撐該地域的價格泡沫。

理性看待概念炒作

上海樓市就迪士尼概念炒作正酣，但其中隱含的風險也令業內頗為擔憂。業內人士指出，雖然迪士尼落戶上海將產生一定的產業聚積效應，但如果過高地估計了這種效應而盲目推高房價，可能會得不償失。

薛建雄表示，迪士尼的建設至少需要4年以上的時間，這也就意味著多數企業需要一段時間後才能體現收益。特別是迪士尼建設期間是一片大工地，這對周邊的樓市反而不利。雖然長期看好該項目，但短期的陣痛也需要付出一定的代價。此外，迪士尼獲批和拍出地王消息的同時出現，必然導致區域房價短期的過快上漲，將需要一段較長時間的調整才能進入區域發展應有的理性房價。

楊紅旭則指出，雖然迪士尼獲批對上海樓市是一個巨大利好，但這並不意味著其足以支撐上海樓市維持當前的大牛市。「迪士尼項目只是一個影響因素之一，市場大勢才是板塊變化的主要影響因素。」楊紅旭說。