盈大地產否認囤地,相關地塊曾變更規劃

針對央視《經濟半小時》的「囤地」報道，李澤楷旗下的香港盈大地產昨日予以否認。

近日，央視報道指該公司在2006年購得的一幅北京市土地，於今年8月以高價轉手給瑞安建業，獲利頗豐，引發外界猜測盈大地產是否無心開發，只為囤地買賣。報道稱，按照土地出讓合同的約定，該地的開工日期為2006年9月20日前，竣工日期為2008年3月31日前。

但盈大地產新聞發言人昨天接受CBN記者採訪時，對於上述猜測予以澄清。發言人表示，上述土地實際上一直在按原計劃進行施工建設，她強調，在出售上述項目之後，公司目前在北京已沒有任何土地儲備。

拿地3年，已打地樁

根據盈大地產提供的信息，該公司於2006年投得北京市朝陽區工體北路4號項目地皮，2007年7月開始前期施工準備及土地開挖工程。到2008年3月，因奧運原因而應有關部門要求停工，直至2008年10月奧運結束後，又開始了恢復施工。

盈大方面稱，此後項目一直在發展及興建當中，絕無閒置。直至今年10月，已經完成了所有打地樁工程，並開始興建地庫。

不過，根據盈大相關公告，截至轉讓前的今年7月31日，項目地盤的賬面價值約為6.04億元，其中包括土地使用權的總成本5.58億元及所產生的建築成本約為4600萬元。也就是說，盈大的確已經啟動了部分施工，但投入甚少，尚不及土地使用權總成本的1/10。

那麼，當初盈大為何要接手這個項目？又為何最終將項目轉賣？

盈大方面昨天在接受CBN採訪時解釋說，此項目其實比公司一貫參與發展的項目都小，並不合乎公司發展大型項目的方針，但考慮到該項目對公司整體規劃等方面有利，可與北京盈科中心發揮協同效應，遂決定購買。

至於最後並沒有繼續開發該項目，而是轉手賣給瑞安，盈大在8月份的公告中稱，是為了套現資金，以將資源專注投放於其他項目，同時令集團的財務更靈活。

不過或許是受到近日囤地獲利報道的影響，盈大在昨天接受CBN採訪過程中，並沒有直接提及公告中所稱「套現」的解釋，而是聲稱：將項目賣給瑞安，一個原因是瑞安的信譽和經驗，另一個重要原因是，瑞安會按盈大當初的設計方向及整體規劃將項目發展為高級住宅，確保能與北京盈科中心產生協同效應。

曾變更規劃

據媒體此前披露，今年5月中旬，北京市國土資源局曾公告，工體北路4號地將增加地下建築面積1.14萬平方米。規劃變更後，政府土地收益新增約2541.23萬元。

這就引發了一個問題——按照盈大當初拿地時約定的開工和竣工期限來看，該地塊本可視為處於「閒置」狀態，而國土部門也應該依照相關法律法規予以處理。但北京市國土部門卻在開發商拿地3年多後又同意對地塊進行規劃修改，實質上是未將此地塊視為閒置用地。

此外，盈大在轉讓該地塊過程中是否繳納了相關稅費，也是外界關注的重點。對此問題，CBN記者未能聯繫上相關方面求證。

盈大此前的公告稱，「根據項目公司的賬面價值，於(轉讓)完成後估計本集團將累計獲得約港幣2.35億元的除稅前收益(受限於調整代價或須予以調整)。」但公告並未提及繳納了多少稅款。

CBN記者從國家稅務總局獲悉，在2007年6月14日給四川省地稅局的有關批復中，稅務總局就已經表示，只要土地使用者享有佔有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。

小超人財技

盈大在不到3年時間內，僅僅通過持有一個未完全開發的土地項目，便能獲利2億多港元，著實令人對小超人李澤楷的財技驚歎。但是翻開李澤楷過去的歷史，這種手法並不鮮見。在去年底至今年一直令香港小股東心寒的電盈私有化案中，李澤楷便一再被外界指責為不顧正業，只想玩弄財技。

不過這次李澤楷在內地被批為囤地獲利，顯示大眾媒體在房地產開發商土地囤積方面比以往更為關注，這或許也出乎這家港資企業的意料之外。

回溯整個事件，盈大之所以成為媒體披露的風暴中心，與近期內地政府部門開始關注房地產市場的土地閒置或有關係。但儘管相關政策頻繁出台，有關房地產商因囤地而受處罰的報道卻鮮見於報端。有香港分析師認為，這主要是因為，不少地方政府與開發商的利益是一致的。

盈大地產可能有替自己叫屈的理由，畢竟對於港資企業來說，囤地轉手獲利並不是什麼見不得人的做法，但是在內地不同的政策與法規環境下，尤其是在社會關注之下，這種做法則需要深思。